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Kündigung BGH, Urt. v. 11.01.2006, VIII ZR 364/04

Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Eine fristgerechte, ordentliche Kündigung ist wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen des Mieters möglich. Hier kommen auch Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht, als dies im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB erforderlich ist. Es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist. Fraglich ist, ob bzw. wann vor diesem Hintergrund wegen unpünktlicher Miet-zahlungen gekündigt werden kann.

Fall:

Der Mieter zahlt die Miete über Jahre hinweg stets zu spät und gerät schließlich mit fast zwei Monatsmieten in Rückstand, so dass der Vermieter ihm die Kündigung androht. Nach Ausgleich des Rückstandes beanstandet der Vermieter nochmals die fortgesetzt unpünktliche Zahlungsweise des Mieters und droht erneut mit der fristlosen Kündigung. Schon die nächst fällige Miete wird wieder vierzehn Tage zu spät bezahlt.
Der Vermieter kündigt fristlos und hilfsweise ordentlich und klagt auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Amtsgericht und Landgericht weisen die Klage ab.

Entscheidung:

Mit Urteil vom 11.01.2006 hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und zur Begründung folgendes ausgeführt:

Zahlt der Mieter trotz einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung wegen wiederholter unpünktlicher Zahlung auch nur ein einziges Mal erneut verspätet, kann das eine Kündigung des Vermieters rechtfertigen.

Anmerkung/Praxishinweis:

Das Berufungsgericht meint, eine Kündigung sei erst dann berechtigt, wenn der Mieter innerhalb eines Jahres nach der Abmahnung mindestens weitere drei Mal zu spät gezahlt habe. Das sieht der Bundesgerichtshof anders: Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben. Zweck des Abmahnungserfordernisses ist es, dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einzuräumen. Der Erfolg der Abmahnung muss sich vor diesem Hintergrund darin zeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wiederholt wird.

Eine Kündigung ist somit nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Denn insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.

Dennoch verbietet sich eine schematische Anwendung. Bei der gebotenen Berücksichtigung des Einzelfalls ist auch zu berücksichtigen,
• wie lange (hier: mehrere Jahre),
• wie häufig (hier: jeden Monat)
• in welchem Umfang (hier: zuletzt fast 2 Monatsmieten) der Mieter in Verzug geraten ist.

Praxishinweis: Auch einer ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB sollte eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung vorausgehen. Ob eine solche erforderlich ist, hat der BGH in der vorliegenden Entscheidung ausdrücklich noch offen gelassen. Es ist aber angesichts des Bestandsinteresses des Mieters nicht zu erwarten, dass der BGH auf dieses Erfordernis verzichtet.