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Kündigung durch den Vermieter
Eine Räumung der Wohnung gegen den Willen der Mieter/innen ist zudem nur dann durchsetzbar, wenn die Kündigung des Vermieters von einem Gericht geprüft und als wirksam bestätigt wurde.

Form und Zugang einer Kündigung
Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB). Sie muss von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein oder es muss bei Kündigung durch einen Bevollmächtigten eine Originalvollmacht aller Vermieter beiliegen - eine Fotokopie reicht nicht. Bei fehlender Vollmacht sollten Sie die Kündigung unverzüglich zurückweisen!

Die Kündigung muss an alle Hauptmieter/innen der Wohnung gerichtet sein.

Mündliche Kündigungsdrohungen können Sie ignorieren - solange diese nicht belästigend oder beleidigend werden. Ernst nehmen müssen Sie jedoch eine mündliche oder schriftliche Abmahnung, d.h. die Aufforderung des Vermieters, dass Sie bestimmte, angeblich vertragswidrige Handlungen unterlassen sollen - z. B. unerlaubte Untervermietung. Lassen Sie sich unbedingt beraten!

Achtung: Eine Kündigung gilt auch als zugegangen, wenn Sie einen Benachrichtigungsschein von der Post erhalten haben - selbst dann, wenn Sie den Brief nicht abholen.

Kündigungsarten
Bei Kündigungen wird zwischen ordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist und außerordentlicher Kündigung - fristlos oder mit Frist - unterschieden.

Im Folgenden geht es zunächst um die ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.

Ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
Die Kündigungsgründe
Der Vermieter darf ein unbefristetes Mietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an seiner Beendigung hat. Das Gesetz schließt eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung aus, erkennt aber ein berechtigtes Interesse "insbesondere" in folgenden Fällen an (§ 573 BGB):

■1) schuldhafte, erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten (z. B. ständige Belästigung von Mitmieter/innen, Beleidigung des Vermieters, erheblicher Mietrückstand bzw. ständig unpünktliche Mietzahlung oder vertragswidriger Gebrauch der Wohnung),
■2) Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder weitere Angehörige seines Haushalts oder
■3) Hinderung des Vermieters an angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks (dies beinhaltet jedoch nicht eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung).
Das Kündigungsschreiben des Vermieters muss die genauen Kündigungsgründe enthalten. Sie sollen anhand des Kündigungsschreibens Ihre Rechtsposition - also Ihre Widerspruchsmöglichkeiten - erkennen können, um in der Lage zu sein, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen.

Zu beachten ist: Die unter 1) angeführten Verstöße gegen Vertragspflichten können auch, wenn sie besonders schwerwiegend sind, zur außerordentlichen fristlosen Kündigung führen (Näheres dazu siehe unten).

Kündigung wegen Eigenbedarfs
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe enthalten.

Die einfache Feststellung "ich kündige Ihnen hiermit wegen Eigenbedarfs" reicht nicht aus.

In der Kündigung muss angegeben werden, für wen Ihr Vermieter den Eigenbedarf anmeldet.

Kündigungsfristen
Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche, fristgemäße Kündigung durch den Vermieter beträgt grundsätzlich drei Monate.

Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c BGB). Geht sie später zu, so verschiebt sich die Frist um einen Monat. Die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer auf neun Monate.

Diese gesetzlichen Kündigungsfristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter/innen verkürzt werden - wohl aber können im Mietvertrag längere Kündigungsfristen vereinbart werden.

Längerer Kündigungsschutz nach Umwandlung
Wurde die von Ihnen gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während Sie bereits in ihr wohnten, genießen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Eigentümer darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen. Allerdings können die Landesregierungen diesen Kündigungsschutz auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB).

In Berlin gilt in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow eine Kündigungssperrfrist von sieben Jahren, da dort die "ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet" ist. Diese Vorschrift gilt bis zum 31.08.2011. (Weiteres zu Umwandlung finden Sie in unserer Infoschrift "Umwandlung und Wohnungsverkauf".)

Widerspruch gegen die Kündigung
Sie haben als Mieter/in grundsätzlich das Recht, gegen eine ordentliche, fristgerechte Kündigung Widerspruch einzulegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Kündigung für Sie, Ihre Familie oder andere Angehörige Ihres Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Der Widerspruch muss dem Vermieter schriftlich bis zwei Monate vor der geforderten Beendigung des Mietverhältnisses zugehen.

Widersprechen Sie, bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit, eine Räumungsklage vor Gericht anzustrengen (siehe unten).

Hat der Vermieter weder in seinem Kündigungsschreiben noch rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, können Sie der Kündigung noch im ersten Verhandlungstermin des Räumungsstreits widersprechen.

Räumungsklage und Sozialklausel
Will der Vermieter seine Kündigung gegen Ihren Willen durchsetzen, muss er eine Räumungsklage erheben. Verfallen Sie nicht in Panik, wenn es zu einer Räumungsklage kommt. Treffen Sie vor allem keine vorschnellen Entscheidungen, sondern lassen Sie sich unbedingt beraten! Denn selbst wenn die Kündigungsgründe zutreffend sein sollten, kann das Gericht durch ein Urteil das Mietverhältnis auf unbestimmte oder für eine bestimmte Zeit verlängern, wenn die Räumung für Sie, Ihre Familie, Ihre/n Lebenspartner/in oder andere Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

Insbesondere bei hohem Alter, Krankheit, Schwangerschaft, bevorstehendem Examen u.Ä. können Sie sich erfolgreich auf die Sozialklausel (§ 574 BGB) berufen. Die Sozialklausel gilt auch, wenn es Ihnen unmöglich ist, eine Ersatzwohnung zu finden.

Letzterem Einwand ist aber angesichts der gegenwärtigen Lage auf dem Wohnungsmarkt vor Gericht wenig Erfolg beschieden.

Die Sozialklausel gilt nicht, wenn Sie eine außerordentliche fristlose Kündigung erhalten haben, die das Gericht für berechtigt hält (siehe unten).

Achtung! Ein Räumungsurteil kann auch gefällt werden, wenn Sie trotz Ladung nicht vor Gericht erscheinen. Es ergeht dann ein Versäumnisurteil.

Eigentümerwechsel und Kündigung
Grundsätzlich gilt: Kauf bricht nicht Miete! Beim Verkauf eines Hauses bleibt also für alle Wohnungsmieter/innen der volle gesetzliche Kündigungsschutz bestehen. Tritt ein Eigentümerwechsel aufgrund der Zwangsversteigerung eines Miethauses ein, verkürzen sich die gesetzlichen Fristen für Kündigungen durch den Erwerber auf drei Monate, bezogen auf den nächstzulässigen Termin.

Beispiel: Wird ein Haus im März zwangsversteigert, kann der Erwerber ein Mietverhältnis zum 30. Juni kündigen, wenn er die Kündigung bis zum 3. April zustellt.

Achtung: Auch hier bedarf jede Kündigung eines gesetzlich zulässigen Kündigungsgrunds nach § 573 BGB.

Teilkündigung
Der Vermieter kann auch Teilkündigungen (§ 573 b BGB) aussprechen, wenn er nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu verwenden will,

■a) Wohnraum zur Vermietung zu schaffen oder
■b) den neu zu schaffenden Wohnraum mit Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten.
Voraussetzung einer solchen Teilkündigung ist, dass sie auf nicht bewohnte Nebenräume oder Teile des Grundstücks beschränkt ist. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Sie können bei einer Teilkündigung eine angemessene Herabsetzung der Miete fordern. Verzögert sich der Baubeginn, können Sie die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.

Fälle eingeschränkten Kündigungsschutzes
Das BGB nennt in den § 549 Abs. 2 und 3 und § 573 a die Fälle, in denen der Vermieter Ihnen ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Wir benennen nachfolgend nur die wichtigsten Einschränkungen.

Einliegerwohnungen
Wohnen Sie in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann der Vermieter sich auf ein erleichtertes Kündigungsrecht berufen (§ 573 a BGB) und das Mietverhältnis ohne gesetzlich anerkannten Grund kündigen.

Einer Einliegerwohnung gleichgestellt ist Wohnraum (nicht möblierte Räume!) innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.

Will der Vermieter das erleichterte Kündigungsrecht nutzen, muss er sich in der Kündigung auch darauf beziehen. In diesem Fall verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate und beträgt dann je nach Wohndauer zwischen sechs und zwölf Monaten.

Lassen Sie sich nicht einschüchtern: Sie können sich auch bei einer erleichterten Kündigung auf die Sozialklausel berufen.

Möblierte Räume in der Wohnung des Vermieters
Bei Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder teilweise mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, gilt:

Bewohnen Sie möblierte Räume in der Wohnung des Vermieters mit Ihrer Familie oder in einem gemeinsamen Haushalt mit anderen Personen, hat der Vermieter ein erleichtertes Kündigungsrecht wie bei Einliegerwohnungen.

Bewohnen Sie als Einzelperson möblierte Räume in der Vermieterwohnung, haben Sie keinen Kündigungsschutz. Es gilt eine kürzere Kündigungsfrist (spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende), und Sie können sich nicht auf die Sozialklausel berufen (§ 573 c Abs. 3 BGB).

Beachten Sie: Der eingeschränkte Kündigungsschutz gilt nur bei möblierten Räumen in der Vermieterwohnung. Ansonsten macht es keinen Unterschied, ob der Vermieter eine Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet.

Jugend- und Studentenwohnheime
Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt bei Jugend- und Studentenwohnheimen nicht. Nur in Härtefällen, z. B. wenn Sie sich auf das kurz bevorstehende Examen vorbereiten, können Sie der Kündigung widersprechen. Die Sozialklausel gilt also auch hier.

In allen genannten Fällen sollten Sie sich unbedingt beraten lassen!

Außerordentliche fristlose Kündigung
In Ausnahmefällen kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, also fristlos, kündigen. Den Kündigungsgrund muss der Vermieter im Kündigungsschreiben angeben.

Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann der Vermieter "aus wichtigem Grund" aussprechen, d. h. wenn Sie derart schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen haben, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Einer außerordentlichen fristlosen Kündigung brauchen Sie nicht zu widersprechen.

Voraussetzung einer außerordentlichen Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzungen ist in der Regel, dass Sie eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung erhalten und dennoch das vom Vermieter abgemahnte pflichtwidrige Verhalten fortgesetzt haben (§ 543 Abs. 3 BGB).

Ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes liegt insbesondere vor bei:

■grober Beleidigung des Vermieters,
■ständiger Belästigung der übrigen Hausbewohner/innen,
■andauernder Lärmbelästigung,
■unerlaubter Untervermietung,
■ständig unpünktlicher Mietzahlung oder
■erheblicher Gefährdung der Mietsache.
Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands
Erheblicher Mietrückstand (Zahlungsverzug) ist ein zulässiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. In diesem Fall muss der Vermieter nicht erst eine Abmahnung aussprechen, sondern kann gleich fristlos kündigen.

Zahlungsverzug im Sinne des Gesetzes ist gegeben, wenn der Mieter/die Mieterin

■a) für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (mindestens eine Monatsmiete) im Verzug ist oder
■b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in einer Höhe im Rückstand ist, die zwei Monatsmieten erreicht.
Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs können Sie abwenden, wenn Sie selbst oder das Sozialamt/Jobcenter die rückständige Miete vor Zugang der Kündigung zahlen.

Eine solche Kündigung wegen Mietrückstands wird unwirksam, wenn Sie sich von Ihrer Schuld durch Aufrechnung befreien konnten und dies sofort nach der Kündigung erklären.

Sie wird auch unwirksam, wenn Sie binnen zweier Monate nach Zustellung der Räumungsklage den Rückstand voll bezahlen.

Ausnahme: Wenn Sie innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands erhalten hatten und diese erst durch Nachzahlung unwirksam geworden war, greift diese Regelung nicht mehr.

Wenn Sie das Geld für die Bezahlung der Mietrückstände nicht selbst aufbringen können, sollten Sie sich an das Sozialamt Ihres Bezirks, Abteilung Soziale Wohnhilfe, wenden. Wichtig ist, dass Sie schnell handeln und nicht unnötig Zeit verstreichen lassen.

Räumungsklage nach außerordentlicher fristloser Kündigung
Ziehen Sie trotz der außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht aus, kann der Vermieter Sie nicht einfach auf die Straße setzen. Er muss beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung klagen. Das Gericht prüft dann, ob die außerordentliche fristlose Kündigung zulässig und begründet war.

Auch wenn der Vermieter schon Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs vor Gericht erhoben hat, ist Rettung möglich: Die der Räumungsklage vorausgegangene Kündigung wird unwirksam, wenn Sie innerhalb von zwei Monaten nach Klagezustellung den Rückstand voll bezahlen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2). Sie müssen dann die Prozesskosten tragen.

Ausnahme: Wenn Ihnen innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands ausgesprochen wurde und diese durch Nachzahlung unwirksam geworden ist, greift diese Regelung nicht mehr.

Zwangsräumung
Wenn ein gerichtliches Räumungsurteil ergangen und rechtskräftig geworden ist (und auch eine eventuell gesetzte Räumungsfrist abgelaufen ist), kann der Eigentümer nicht eigenmächtig gegen Sie vorgehen, wenn Sie die Wohnung noch nicht freiwillig geräumt haben: Er muss in diesem Fall einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Nur dieser darf die Zwangsräumung vornehmen und Ihnen den weiteren Zutritt verwehren, indem er die Wohnung versiegelt.

Auch hier werden Ihnen die Kosten auferlegt.

Damit es jedoch nicht so weit kommt: Schützen und wehren Sie sich rechtzeitig! Lassen Sie sich beraten!

Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
Ergänzend seien hier noch die Fälle angeführt, in denen der Vermieter außerordentlich, aber mit gesetzlicher Frist kündigen kann, und das sowohl bei unbefristeten als auch bei befristeten Mietverträgen:

■nach dem Tod eines Mieters/einer Mieterin gegenüber den Eintrittsberechtigten "bei wichtigem Grund in der Person des Eingetretenen" bzw. gegenüber den Erben (§§ 564 und 580),
■in den Fällen eingeschränkten Kündigungsschutzes (erleichterte Kündigung nach § 573 a) oder
■bei Teilkündigung (§ 573 b).

BGB § 542 Abs. 2, § 543 Abs. 1 und 3, § 569 Abs. 1, § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2
Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.
BGH, Urteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06 - LG Düsseldorf
AG Düsseldorf

Lautstarkes Auftreten eines Vermieters rechtfertigt allenfalls eine Abmahnung. Dagegen kann eine Strafanzeige des Vermieters, ebenso wie der eigenmächtige Austausch von Schlössern ein Kündigungsrecht des Mieters begründen, entschied das Kammergericht in Berlin.

Im Laufe eines gewerblichen Mietverhältnisses kam es zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Vermieter und Mieter über die Berechtigung des Mieters zur Nutzung von Lagerräumen. Bei dieser Gelegenheit diskutierte der Vermieter zunächst lautstark in den Geschäftsräumen des Mieters und brüllte diesen später sogar an. Schließlich stellte der Vermieter eine Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs gegen den Mieter und ließ zudem die Schlösser des Warenlagers austauschen. Der Mieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung nicht und klagte auf Zahlung ausstehender Miete. Der Mieter wendete ein, dass das Mietverhältnis durch seine berechtigte fristlose Kündigung beendet worden sei.

Das Kammergericht sah das anders. Die außerordentliche Kündigung des Mieters war rechtswidrig. Das lautstarke Auftreten des Vermieters konnte, wenn es Kunden oder Angestellte des Mieters störte, allenfalls eine Abmahnung rechtfertigen. Auch die unberechtigte Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs stellte keinen schweren Pflichtverstoß dar, weil der Vermieter davon ausging, dass ein Hausfriedensbruch tatsächlich vorlag. Zudem hatte der Mieter seinerseits eine Strafanzeige gegen den Vermieter gestellt. Der Austausch der Schlösser rechtfertigte ebenfalls keine Kündigung, weil der Vermieter nach rechtlicher Beratung die alten Schlösser unverzüglich wieder installiert hatte (KG, Beschluss v. 02.04.2009, Az. 12 U 118/08).

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
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Der Kläger habe gegen die Beklagten gemäß § 546 BGB einen Anspruch auf Räumung der Wohnung, da das Mietverhältnis der Parteien durch die frist-gemäße Kündigung des Klägers vom 15. September 2005 beendet worden sei.
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Die in dem Kündigungsschreiben enthaltene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs sei zunächst auch wirksam gewesen. Die Beklagten hätten sich mit ihren Zahlungen in Rückstand befunden, da die Erhöhungserklärung des Klägers in Bezug auf die Betriebskostenvorschüsse nach § 560 Abs. 4 BGB wirksam gewesen sei. Die fristlose Kündigung sei aber durch die Zahlung der Beklagten innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Durch den Vorbehalt hätten lediglich ein Anerkenntnis und die Wir-kung des § 814 BGB ausgeschlossen werden sollen. Ein solcher Vorbehalt stel-le die durch die Zahlung eingetretene Erfüllung nicht in Frage.
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Die Zahlung der Beklagten habe jedoch nicht die Wirkung der fristgemä-ßen Kündigung beseitigt. Diese sei ebenfalls darauf gestützt, dass die Beklag-ten die Betriebskostenvorauszahlungen nicht angepasst hätten. Auch wieder-holte unpünktliche oder unvollständige Mietzinszahlungen könnten ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen, da sie eine nicht unerhebliche schuldhafte Ver-tragsverletzung des Mieters seien, zumindest wenn der Zahlungsrückstand wie hier zwei Monatsmieten oder sogar mehr überschreite. Die Beklagten hätten ihre Zahlungspflichten schuldhaft verletzt. Die Nachzahlung könne nicht zu ih-ren Gunsten gewertet werden, da sie unter Vorbehalt erfolgt sei. Die Beklagten hätten sich nicht in einer unverschuldeten wirtschaftlichen Notlage befunden, sondern gemeint, zur Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen nicht verpflichtet zu sein, obwohl der Prozessbevollmächtigte des Klägers sie darauf hingewiesen habe, dass es nicht auf die inhaltliche Richtigkeit der vo-rausgegangenen Betriebskostenabrechnung ankomme. Soweit sie sich auf die Beratung ihres Prozessbevollmächtigten verlassen haben sollten, müssten sie sich dessen unzutreffenden Rechtsrat anrechnen lassen. Der Kläger habe die Beklagten vor dem Ausspruch der ordentlichen Kündigung nicht abmahnen müssen. Ein solches Erfordernis lasse sich dem Wortlaut des § 573 BGB, der
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Entstehungsgeschichte der Vorschrift, der Systematik des Gesetzes und dem Vergleich mit der Regelung der fristlosen Kündigung nicht entnehmen.
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Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision - trotz der Säumnis des Klägers durch streitiges Urteil (unechtes Ver-säumnisurteil) - zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht den von dem Kläger gegen die Beklagten geltend gemachten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB bejaht, weil die mit an-waltlichem Schreiben des Klägers vom 15. September 2005 hilfsweise erklärte ordentliche (fristgemäße) Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam ist.
1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertrag-lichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das ist hier der Fall.
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a) Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist nach der vom Berufungsgericht zutreffend zitierten Senatsrecht-sprechung unter anderem dann gegeben, wenn der Mieter die Miete oder den Betriebskostenvorschuss ständig unpünktlich oder unvollständig zahlt oder wenn der Mieter mit seinen diesbezüglichen Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten überschreitet, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug ist, weil dann sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach
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§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB besteht (vgl. Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, unter II 1, jew. m.w.N.). Beides trifft hier zu.
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Auf der Grundlage des von den Beklagten nicht angefochtenen Urteils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 hat sich ihre monatliche Miete um 71,56 € auf 287,22 € erhöht. Weiter sind, wie das Berufungsgericht zutreffend und von der Revision unangegriffen angenommen hat, durch das Schreiben der Hausverwaltung des Klägers vom 8. November 2004 - unabhän-gig von etwaigen inhaltlichen Mängeln der damit erteilten Betriebskostenab-rechnung für das Jahr 2003 - die von den Beklagten zu leistenden monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB wirksam um 127,35 € auf 191 € ab Januar 2005 erhöht worden. Gleichwohl haben die Be-klagten unverändert nur eine Miete von 215,66 € und einen Betriebskostenvor-schuss von 63,65 € im Monat gezahlt. Dies haben sie mehrere Monate lang und damit ständig im Sinne der genannten Senatsrechtsprechung getan. Zum Zeit-punkt des Kündigungsschreibens des Klägers vom 15. September 2005 waren sie daher - unter Berücksichtigung des dem Kläger vom Amtsgericht Potsdam zugesprochenen Betrages von 1.359,64 € - mit insgesamt 3.292,95 € und damit weit mehr als zwei Monatsmieten nebst Betriebskostenvorschüssen (287,22 € + 191 € = 478,22 €; 478,22 € x 2 = 956,44 €) in Verzug (§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).
b) Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru-fungsgerichts, dass die Beklagten bei der Verletzung ihrer mietvertraglichen Zahlungsverpflichtungen schuldhaft gehandelt haben.
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aa) Eine Rechtfertigung dafür, dass die Beklagten nach Erlass des Ur-teils des Amtsgerichts Potsdam vom 11. November 2004 statt der danach vom
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Kläger zu Recht um 71,56 € auf 287,22 € erhöhten Miete wie bisher nur eine solche von 215,66 € im Monat gezahlt haben, ist weder dargetan noch sonst ersichtlich. Insbesondere berechtigte sie dazu nicht der Umstand, dass der Klä-ger Berufung eingelegt hat, um seine noch weitergehende Mieterhöhungsforde-rung durchzusetzen. Sie selbst haben das Urteil nicht angefochten.
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bb) Entgegen der Rüge der Revision ist das Berufungsgericht gemäß dem Vortrag der Beklagten davon ausgegangen, dass sie der Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse ab Januar 2005 nicht wegen einer wirtschaftlichen Notlage - eine solche kann das Verschulden ausschließen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = ZMR 2005, 356, unter II 2 d cc) -, sondern deswegen nicht entsprochen haben, weil sie die ihnen mit Schreiben vom 8. November 2004 übersandte Betriebskostenabrechnung in einzelnen Positionen für falsch gehalten haben. Etwaige inhaltliche Fehler der Betriebskostenabrechung berechtigten die Beklagten indessen nach der zutref-fenden Ansicht des Berufungsgerichts nicht, die bisherigen Betriebskostenvor-schüsse unverändert weiter zu zahlen. Wie bereits vorstehend (unter II 1 a) er-wähnt, war die Erhöhung gemäß § 560 Abs. 4 BGB unabhängig von der Rich-tigkeit der Betriebskostenabrechnung wirksam. Die gegenteilige Annahme der Beklagten war rechtlich verfehlt. Dieser Rechtsirrtum war vermeidbar und daher nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen. Der damalige Prozessbevollmächtigte des Klägers hatte sie nach den unangegriffenen Fest-stellungen des Berufungsgerichts ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen von der inhaltlichen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung unabhängig war. Falls die Beklagten diesem Hinweis nicht trauten, hätten sie anderweit Rechtsrat einholen müssen. Sofern sie sich insoweit auf einen falschen Rechtsrat ihres damaligen Prozessbevoll-mächtigten verlassen haben sollten, was das Berufungsgericht offen gelassen
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hat, müssen sie sich dessen Verschulden nach § 278 BGB zurechnen lassen (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 2 b und 3 a).
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cc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision weiter unter Hinweis auf das Se-natsurteil vom 16. Februar 2005 (aaO, unter II 2 d cc) darauf, dass die Beklag-ten im Oktober 2005 die damaligen Zahlungsrückstände auf Miete und Be-triebskostenvorschüsse ausgeglichen haben. Wie sie selbst nicht verkennt, lässt der nachträgliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nach der Rechtsprechung des Senats zwar die fristlose Kün-digung unwirksam werden, nicht hingegen die hier in Rede stehende fristgemä-ße Kündigung (Urteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2; Urteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b; Urteil vom 25. Oktober 2006, aaO, unter II 1). Der nachträgliche Ausgleich der Rückstände ist im vorliegenden Fall nach der zutreffenden Ansicht des Berufungsgerichts aber auch nicht geeignet, das Verschulden der Beklagten auszuschließen. Die Beklagten haben die betref-fenden Nachzahlungen vom 25. Oktober 2005 unter Vorbehalt geleistet und sich damit unabhängig von einer Erfüllungswirkung (vgl. insoweit BGHZ 139, 357, 367 f.) zumindest die Rückforderung offen gehalten, ohne dass dafür eine Rechtfertigung dargetan oder sonst ersichtlich ist. Hinzu kommt, dass die Be-klagten zum einen auch in den beiden folgenden Monaten November und De-zember 2005 Miete und Nebenkostenvorschuss zunächst nur in unveränderter Höhe gezahlt und den dadurch begründeten neuen Rückstand wiederum erst nachträglich - hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen erneut nur unter Vorbehalt - ausgeglichen haben und dass sie zum anderen auch den im Zu-sammenhang mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 vom Kläger gemäß § 560 Abs. 4 BGB um weitere 8 € auf 199 € erhöhten monatlichen Be-triebskostenvorschuss wiederum grundlos nur unter Vorbehalt zahlen.
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2. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass vor der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses der Parteien durch den Kläger eine Abmahnung der Beklagten nicht erforderlich war.
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a) Die Frage, ob der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses we-gen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmahnung vorauszugehen hat, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten (offen gelassen im Senatsurteil vom 11. Januar 2006, aaO, unter II 3 b). Nach einer Meinung ist diese Frage zu bejahen (LG Itzehoe, WuM 1992, 608; LG Lüneburg, WuM 1995, 708; jeweils zu der inhaltsgleichen Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF; LG Hamburg, ZMR 2005, 867, 869; Bieber, BGHReport 2005, 689, 690; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 14; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 12; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rdnr. 58 f.; Krenek in: Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand XI/2006, § 573 Rdnr. 16; Lützenkirchen, MDR 2001, 1385, 1391 f.; differenzierend Lammel, Wohnraum-mietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 49; in Ausnahmefällen OLG Hamm, WuM 1998, 485, 486). Nach anderer Ansicht ist sie dagegen zu verneinen (OLG Ol-denburg (Rechtsentscheid), NJW-RR 1992, 79, zu § 564b BGB aF für den Fall des Zahlungsverzugs; Schläger, ZMR 1991, 41, 47, ebenfalls noch zu § 564b BGB aF; Franke in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbau-recht, Band 6, Stand März 2005, § 573 BGB Anm. 7.1 Nr. 2, Anm. 9 Nr. 3, Anm. 12 Nr. 7; Gahn in: Schmid, Mietrecht, 2006, § 573 BGB Rdnr. 16; Grapen-tin in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 62, 64; Hannappel in: Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 22; Haug in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 19; Herrlein in: Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 17; Er-man/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 573 Rdnr. 10; Staudinger/Rolfs, BGB (2006),
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§ 573 Rdnr. 31; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 573 Rdnr. 13; teilweise differenzierend, vgl. dazu im Folgenden unter b dd).
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b) Die letztgenannte Auffassung ist richtig.
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aa) Dafür spricht zunächst der Wortlaut der Regelung in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, die für die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - anders als § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich für die außerordentliche Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis - keine Abmahnung vorsieht.
bb) Dies entspricht auch dem Willen des Gesetzgebers, der sich aus der Entstehungsgeschichte der erst vor wenigen Jahren durch das Mietrechtsre-formgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) neu gefassten Vorschriften ergibt. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 543 BGB legt des-sen Absatz 3 "in Übereinstimmung mit der bisherigen Rechtsprechung aus-drücklich fest, dass als weitere Voraussetzung für die fristlose Kündigung grundsätzlich eine Abmahnung … erforderlich ist" (BT-Drucks. 14/4553 S. 44). Zweifellos war dem Gesetzgeber nicht nur die bisherige Rechtsprechung zur fristlosen Kündigung bekannt, sondern auch der Rechtsentscheid des OLG Ol-denburg (aaO), wonach die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht eine vorherige Abmahnung voraussetzt. Wenn der Gesetzgeber gleich-wohl die Regelung des § 564b Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF inhaltsgleich in § 573 BGB übernommen hat, folgt daraus sein Wille, es bei dieser Recht-sprechung zu belassen. Dies steht im Einklang mit der Begründung des Regie-rungsentwurfs zu § 573 Abs. 2 BGB, dass insoweit grundsätzlich kein Ände-rungsbedarf besteht (aaO, S. 65).
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cc) Aus der Gesetzessystematik ergibt sich nichts anderes. Insbesonde-re lässt sich aus dem Umstand, dass nach § 314 Abs. 2 Satz 1 BGB allgemein
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vor der fristlosen Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund eine erfolglose Abmahnung erforderlich ist, für die fristgemäße Kündi-gung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nichts herleiten. Das zeigt sich auch daran, dass selbst die gegenüber § 314 BGB für die fristlose Kündi-gung von Mietverhältnissen spezielle Vorschrift des § 543 BGB in Absatz 3 eine differenzierte Lösung vorsieht.
dd) Bei der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuld-hafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters besteht für eine vorheri-ge Abmahnung auch grundsätzlich kein Bedarf. Ein solcher ergibt sich nament-lich nicht aus dem Zweck des § 573 BGB, den vertragstreuen Mieter vor dem ungerechtfertigten Verlust der Wohnung als seines Lebensmittelpunktes zu schützen (vgl. BVerfGE 68, 361, 369 ff.; 89, 1, 9, jeweils zu der Vorgängerrege-lung des § 564b BGB aF). Die ordentliche Kündigung setzt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht nur eine erhebliche Pflichtverletzung, sondern auch ein Ver-schulden des Mieters voraus. Damit hat es der Mieter selbst in der Hand, ob er dem Vermieter Anlass zur Beendigung des Mietverhältnisses bietet. Wie bereits oben (unter II 1 b bb) erwähnt, ist etwa eine ordentliche Kündigung wegen Zah-lungsverzugs ausgeschlossen, wenn dieser darauf beruht, dass der Mieter un-verschuldet in eine wirtschaftliche Notlage gekommen ist.
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Darüber hinaus ist auch ein praktisches Bedürfnis für eine Abmahnung in der Regel nicht ersichtlich. Typischerweise erklärt der Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - wie hier - hilfsweise neben der außerordentli-chen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Diese setzt aber gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung voraus, so dass der Mieter bereits auf diesem Wege gewarnt ist. Soweit nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine Abmahnung entbehrlich ist, erscheint sie erst
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recht für das mildere Mittel der fristgemäßen Kündigung nicht geboten. Der Umstand, dass im Fall des Zahlungsverzugs der nachträgliche Ausgleich des Rückstandes innerhalb bestimmter Frist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt, nicht dagegen auch die frist-gemäße Kündigung (vgl. dazu bereits oben unter II 1 b cc), rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Regelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im all-gemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit. Diese Gefahr besteht bei einer ordentlichen Kündigung, die an die Fristen des § 573c Abs. 1 BGB von drei bis neun Monaten gebunden ist, in geringerem Maße. Der Mieter hat je nach Dauer des Mietverhältnisses einen wesentlich längeren Zeitraum zur Verfügung, um sich angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005, aaO, unter II 2 d aa).
Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Ge-wicht verleiht, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorge-legen hat oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war (vgl. Schläger, aaO; Franke, aaO; Gahn, aaO; Grapentin, aaO; Herrlein, aaO; Erman/Jendrek, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO). Das macht die Abmahnung aber nicht zu einer zusätzlichen Voraussetzung der ordentlichen Kündigung. Vielmehr ist sie ledig-lich ein Gesichtspunkt bei der Prüfung, ob eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliegt. Hier steht dies schon deswegen außer Frage, weil die Beklagten mit ihren Zahlungen in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete von zwei Monaten übersteigt, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gekommen sind und dadurch sogar das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund
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nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB begründet worden ist (vgl. dazu oben unter II 1 a).

BGH VIII ZR 145/07

Will der Vermieter einem Mieter wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlung fristlos kündigen, so muss er zwar zunächst abmahnen. Er muss aber nicht abwarten, ob der Mieter innerhalb des darauf folgenden Jahres noch dreimal verspätet zahlt. Dies entschied der Bundesgerichtshof nun mit Urteil vom 11. Januar 2006. Die Abmahnung soll dem Mieter noch eine letzte Chance zu vertragsgemäßem Verhalten geben. Ergreift er diese nicht, setzt er also die unpünktliche Mietzahlung fort, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, auch wenn zwischen Abmahnung und Kündigung lediglich ein Zahlungstermin liegt, an dem unpünktlich gezahlt wurde.

Die Entscheidung gilt nicht für Bagatellfälle, z.B. wenn die Zahlungen nur vereinzelt verspätet erfolgen. Wichtig ist in jedem Fall, dass im Vorfeld eine Abmahnung erfolgt, die dem Mieter konkret vor Augen führt, was er falsch gemacht hat. Dabei ist ihm gleichzeitig anzukündigen, dass Folge des Nichtabstellens eine Kündigung sein wird. Mit der fristlosen sollte immer auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden, da deren Voraussetzungen geringer sind. (Autor: Tank - Fundstelle: BGH, Urteil vom  11.01.06, VIII ZR 364/04 - Datum: 13.09.06)


Kündigung sicher machen, wenn der Mieter unregelmäßig zahlt

Im Beispielsfall zahlte ein Mieter seit Monaten unregelmäßig seine Miete, außerdem standen noch Zahlungen aus. Obwohl der Vermieter ein Jahr zuvor rechtmäßig die Miete aufgrund von Modernisierungen erhöht hatte, zahlte der Mieter weiterhin die ursprünglich vereinbarte Miete. Die offene Forderung hatte der Mieter zunächst ausgeglichen, nachdem bereits eine fristlose Kündigung erfolgt war. Gegenstandslos geworden war somit die fristlose Kündigung aufgrund der gesetzlichen Schonfrist. Nur den ehemals vereinbarten Betrag leistete der Mieter aber auf die im Anschluss zurecht erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen.

In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) dahingehend entschieden, dass eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung in einem vergleichbaren Fall wirksam war (BGH, Az. VIII ZR 145/07). Dabei hatte der Mieter wie im Beispielsfall die Miete regelmäßig unvollständig oder unpünktlich gezahlt, war zudem mit zwei Mieten nebst Betriebskosten in Verzug. In den Augen des BGH war dies eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters. Obwohl ein nachträglicher Ausgleich der Rückstände die fristlose Kündigung unwirksam werden ließ, war in diesem Fall eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung des Vermieters wirksam.

Das OLG Köln (Aktenzeichen 4 UF 169/05) hat folgendes entschieden:

Nach endgültiger Trennung der Eheleute kann ein Ehepartner die Zustimmung zur Kündigung der gemeinsam angemieteten ehemaligen Ehewohnung von dem in der Wohnung verbliebenen Ehegatten dann verlangen, wenn unterhaltsrechtliche Gründe oder auch der Gesichtspunkt nachehelicher Solidarität dem nicht entgegen stehen. Denn in diesem Falle ist der Grund für einen Anspruch des in der Ehewohnung verbliebenen Ehegatten, das Mietverhältnis unter Mitwirkung des anderen Ehegatten aufrechtzuerhalten, weggefallen.


Im Regelfall, insbesondere bei der WG, soll durch die gemeinsame Wohnung und deren Finanzierung Geld gespart werden. Es liegt dann kraft Gesetzes eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) vor, § 705 f BGB, mit dem Zweck, gemeinsam eine Wohnung anzumieten und zu bewohnen.
Die Personen der GbR, die so genannten Gesellschafter, haften gesamtschuldnerisch für die mietvertraglichen Pflichten, insbesondere die Mietzinszahlung. Gerade aber bei Auszug aus einer WG kommt es für den Ausziehenden oftmals zu einem unerwarteten Problem.

Der Mietvertrag kann mangels besonderer Vereinbarung oder des Vorliegens einer echten "Außengesellschaft" mit dem Vermieter nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden. Das heißt: Weigert sich der Vermieter, den Ausziehenden aus dem Mietvertrag zu entlassen, haftet der Ausziehende trotzdem für die gesamte Miete weiter. Der Ausziehende muß, wenn seine ehemaligen Mitbewohner einer gemeinschaftlichen Kündigung nicht zustimmen und er aus der Haftung für die Miete rauskommen will, seine Mitmieter auf Erteilung der Zustimmung zur Kündigung verklagen, was letztlich bedeutet, daß alle Mieter aus der Wohnung ausziehen müssen, wenn sich der Vermieter weiterhin nicht kooperativ zeigt.

Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, bei dem einer von mehreren Mietern auszieht, den Auszug dem Vermieter mitteilt und der verbleibende Mieter die Mietsache stillschweigend weiter alleine bewohnt und unterhält. Kündigt der Vermieter dann nach Jahren dem verbleibenden Mieter und nimmt ihn in Anspruch, kann sich der verbleibende Mieter nicht auf die formal unwirksame Kündigung berufen. Der BGH war hier der Ansicht, der verbleibende Mieter hätte seinerzeit einer gemeinsamen Kündigung gegenüber dem Vermieter zustimmen müssen. Dies hat er nicht getan sondern die Wohnung stillschweigend weiterbewohnt. Der nun erfolgte Einwand der unwirksamen Kündigung verstoße deshalb gegen Treu und Glauben.(BGH, Entscheidung vom 16.03.2005, AZ: V III ZR 14/04). Hinweis: Hier handelt es sich um einen Ausnahmefall. Daraus kann nicht geschlossen werden, dass jeder Ausziehende nach einigen Monaten oder Jahren aus der Haftung befreit ist oder aus dem Mietvertrag entlassen ist.

Daher sollte der ausziehende Mitmieter stets dafür sorgen, dass sein(e) Nachfolger(in) an seiner (ihrer) Stelle in den Mietvertrag eintritt.

Haftung für Schäden an der Mietsache
Für fahrlässig oder vorsätzlich verursachte Schäden an der Mietsache haften die Mieter gewöhnlich gemeinsam ( BGH in NJW-RR 1990, 701).

Räumungstitel
Die andere Seite der Medaille zur Beendigung des Mietvertrages ist die, daß ein Räumungstitel, z.B. ein Urteil, nur denen gegenüber gilt, die im Titel auch genannt sind. Ist der Titel nicht gegen alle Mieter ergangen, so können sich die nicht Benannten gegen die Räumung wehren.

Auszahlung der Kaution
Die Kaution kann nur von allen Mietern gemeinsam zurückgefordert werden. Im Einzelfall ist denkbar, daß ein Mieter von den übrigen Mietern ermächtigt wird, die Kaution für alle zurückzuverlangen.

Probleme gibt es zudem dann, wenn nur einer der Mieter die Kaution bezahlt hat. Dieser ist nicht berechtigt, die Kaution, etwa wenn er nur selbst auszieht, aber die anderen nicht, vom Vermieter zurückzuverlangen. Hier muß sich der Ausziehende mit seinen Mitmietern auseinandersetzen und eine Lösung finden.

Kündigung BGH, Urt. v. 11.01.2006, VIII ZR 364/04

Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Eine fristgerechte, ordentliche Kündigung ist wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen des Mieters möglich. Hier kommen auch Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht, als dies im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB erforderlich ist. Es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist. Fraglich ist, ob bzw. wann vor diesem Hintergrund wegen unpünktlicher Miet-zahlungen gekündigt werden kann.

Fall:

Der Mieter zahlt die Miete über Jahre hinweg stets zu spät und gerät schließlich mit fast zwei Monatsmieten in Rückstand, so dass der Vermieter ihm die Kündigung androht. Nach Ausgleich des Rückstandes beanstandet der Vermieter nochmals die fortgesetzt unpünktliche Zahlungsweise des Mieters und droht erneut mit der fristlosen Kündigung. Schon die nächst fällige Miete wird wieder vierzehn Tage zu spät bezahlt.
Der Vermieter kündigt fristlos und hilfsweise ordentlich und klagt auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Amtsgericht und Landgericht weisen die Klage ab.

Entscheidung:

Mit Urteil vom 11.01.2006 hat der BGH das Berufungsurteil aufgehoben und zur Begründung folgendes ausgeführt:

Zahlt der Mieter trotz einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung wegen wiederholter unpünktlicher Zahlung auch nur ein einziges Mal erneut verspätet, kann das eine Kündigung des Vermieters rechtfertigen.

Anmerkung/Praxishinweis:

Das Berufungsgericht meint, eine Kündigung sei erst dann berechtigt, wenn der Mieter innerhalb eines Jahres nach der Abmahnung mindestens weitere drei Mal zu spät gezahlt habe. Das sieht der Bundesgerichtshof anders: Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben. Zweck des Abmahnungserfordernisses ist es, dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einzuräumen. Der Erfolg der Abmahnung muss sich vor diesem Hintergrund darin zeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wiederholt wird.

Eine Kündigung ist somit nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Denn insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.

Dennoch verbietet sich eine schematische Anwendung. Bei der gebotenen Berücksichtigung des Einzelfalls ist auch zu berücksichtigen,
• wie lange (hier: mehrere Jahre),
• wie häufig (hier: jeden Monat)
• in welchem Umfang (hier: zuletzt fast 2 Monatsmieten) der Mieter in Verzug geraten ist.

Praxishinweis: Auch einer ordentlichen Kündigung gemäß § 573 BGB sollte eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung vorausgehen. Ob eine solche erforderlich ist, hat der BGH in der vorliegenden Entscheidung ausdrücklich noch offen gelassen. Es ist aber angesichts des Bestandsinteresses des Mieters nicht zu erwarten, dass der BGH auf dieses Erfordernis verzichtet.

Eigenbedarfskündigung BGH, Urt. v. 09.11.2005, VIII ZR 339/04

Bei der ordentlichen Kündigung gilt für Wohnraummietverträge, dass der Vermieter grundsätzlich nicht ohne Kündigungsgrund kündigen kann. Der Vermieter muss zur Begründung einer ordentlichen Kündigung – abgesehen von wenigen Ausnahmen - ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses geltend machen können. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs stellt dabei den in der Praxis wichtigsten ordentlichen Kündigungsgrund des Vermieters dar.

Fällt der ursprünglich vorhandene Eigenbedarf des Vermieters an der vermieteten Wohnung nach der Erklärung der Kündigung weg, muss er dies dem Mieter mitteilen und ihm Gelegenheit geben, in der Wohnung zu bleiben. Andernfalls ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich und kann Schadensersatzansprüche des Vermieters auslösen. Fraglich ist, bis zu welchem Zeitpunkt diese Verpflichtung besteht.

Fall:

Der Vermieter kündigt eine Mietwohnung zur Unterbringung seiner Schwiegermutter. Noch vor dem Auszug des Mieters, aber erst nach Ablauf der Kündigungsfrist, stirbt die Schwiegermutter. Der Mieter erfährt davon erst nach seinem Auszug. Er verlangt vom Vermieter Schadensersatz wegen der Aufwendungen für den Umzug sowie für die höhere Miete für die neue Wohnung in Höhe von 13.407,75 €.
Die Klägerin meint, der Beklagte sei verpflichtet gewesen, ihr den Wegfall des Eigenbedarfs mitzuteilen.

Entscheidung:

Mit Urteil vom 09.11.2005 hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung der Vorinstanz (Landgericht Hamburg) aufgehoben und festgestellt:

Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist; nur in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet.

Anmerkung/Praxishinweis:

Für die Frage, ob und in welchen zeitlichen Grenzen der Wegfall des ursprünglich gegebenen Kündigungsgrundes des Eigenbedarfs sich auf den Räumungsanspruch des Vermieters auswirkt, wurden bislang drei verschiedene Zeitpunkte vertreten:

Ablauf der Kündigungsfrist
Rechtskraft eines Räumungsurteils oder Ablauf einer   rechtskräftig   ausgesprochenen Räumungsfrist
Auszug des Mieters aus der Wohnung.
Der BGH hat sich der ersten Auffassung angeschlossen. Neben mehreren rechtsdogmatischen Argumenten nennt der BGH auch einen zweifelsohne einleuchtenden praktischen Grund für seine Entscheidung: Die Berücksichtigung eines nach dem Wirksamwerden der Kündigung eingetretenen Wegfalls des Eigenbedarfs des Vermieters hätte eine ungerechtfertigte Besserstellung des vertragsuntreuen ggü. dem vertragstreuen Mieter zur Folge. Dürfte der Mieter damit rechnen, dass derartige nachträgliche Ereignisse zu seinen Gunsten zu berücksichtigen wären, so könnte er dazu verleitet werden, die Räumung der Wohnung mit allen Mitteln zu verzögern.

Bei langwierigen Räumungsstreitigkeiten bliebe es oft dem Zufall überlassen, ob der Vermieter seine Wohnung zurückerhält oder ob nicht vorhersehbare nachträgliche Umstände sogar nach Jahren noch der Kündigung ihre rechtliche Grundlage entziehen könnten. Das ist mit den Grundsätzen der Rechtssicherheit und eines effektiven Rechtsschutzes, den auch der Vermieter für sich in Anspruch nehmen kann, in der Tat nicht zu vereinbaren.

Praxistipp: Der Vermieter sollte sich in jedem Falle bis zum Ablauf der Kündigungsfrist regelmäßig vergewissern, ob die Eigenbedarfsgründe, die nicht in seiner Person liegen (als Bedarfsperson gelten auch enge Familienangehörige, z.B. Eltern, Kinder, Geschwister des Vermieters) nach wie vor gegeben sind. Aus Sicht des Mieters kann ratsam sein, sich vor dem Kündigungstermin nochmals das Fortbestehen der Eigenbedarfsgründe bestätigen zu lassen bzw. um Auskunft zu bitten.

BGH, Urt. v. 27.04.2005, VIII ZR 206/04
Mit seinem Urteil vom 27.04.2005 gab der BGH der Vermieterin Recht. Die am 5. Juni 2002 zugegangene Kündigungserklärung habe das Mietverhältnis erst zum 31. August 2003 beendet.

Bei der Berechnung der sog. Karenzzeit von drei Werktagen, die den Parteien eines Wohnraummietvertrages zur Wahrung der Kündigungsfrist zusteht, ist der Sonnabend als Werktag mitzuzählen, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt.

Anmerkung/Praxishinweis:

Eine Verlängerungsklausel wie im hier gegenständlichen Mietvertrag ist für Mietverträge über Wohnraum seit dem 01.09.2001 nicht mehr zulässig. Dennoch hat die Entscheidung natürlich neben den sog. Altverträgen insbesondere auch für die eingangs erwähnte gesetzliche Kündigungsfrist erhebliche Bedeutung. Darüber hinaus dürfte die Grundsätze ohne weiteres auch auf die Kündigung von Geschäftsraummiet-verhältnissen übertragbar sein.

Der BGH folgert seine Feststellung sowohl aus dem gesetzlichen als auch dem allgemeinen Sprachgebrauch. In der Tat stellen zahlreiche gesetzliche Bestimmungen den Sonnabend den Werktagen gleich, so etwa § 3 Abs. 2 Bundesurlaubsgesetz oder Art. 72 Abs. 1 S. 2 des Wechselgesetzes, wonach bestimmte Handlungen „nur an einem Werktage, jedoch nicht an einem Sonnabend” stattfinden können. Auch der allgemeine Sprachgebrauch stelle den Sonnabend nicht den Sonn- und Feiertagen gleich. Hierzu zitiert der BGH sogar aus den Wörterbüchern „Brockhaus“ und „Duden“. Alleine der Umstand, dass mehr als die Hälfte der Bevölkerung am Sonnabend nicht mehr arbeite, habe am Charakter des Sonnabend als Werktag nichts geändert. Folge war vorliegend: Die Kündigung der Mieterin war nicht am 3., sondern erst am 4. Werktag des Juni zugegangen und damit verspätet. Der 1. Juni 2002, ein Samstag, war als Werktag mitzuzählen.

Beachte: Fest steht nunmehr, dass der Samstag bei der Karenzzeit als Werktag mitzählt. Ob dies aber auch dann gilt, wenn der letzte Tag der Frist auf einen Sonnabend falle, ließ der BGH ausdrücklich offen. Insoweit ist der amtliche Leitsatz, dass bei der Berechnung der Karenzzeit von drei Werktagen der Sonnabend als Werktag mitzuzählen ist, „wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt“, missverständlich. Diese Formulierung erweckt den Eindruck, dass der Samstag als dritter Werktag nicht mitzählt. Das entspricht freilich der überwiegenden Ansicht, wonach die Karenzfrist, wenn der dritte Werktag ein Samstag ist, erst am nächsten Werktag enden soll; im Regelfall also am darauf folgenden Montag, sofern dieser kein gesetzlicher Feiertag ist.

Praxistipp: Auch für den Sonderfall, dass der letzte Tag der Karenzfrist ein Samstag ist, muss sich die Praxis darauf einrichten, dass die Kündigungsfrist nur gewahrt ist, wenn die Kündigung noch an diesem Samstag zugeht. Auch wenn der BGH die Frage in dieser Entscheidung ausdrücklich offen gelassen hat: Um jedes Risiko zu vermeiden, sollte der Sonnabend bei der Fristberechnung für Kündigung und Mietzahlung immer mitgezählt werden, und zwar auch dann, wenn das Fristende auf den Sonnabend fällt.

BGH, Urteil vom 14. Juli 2009, Az: VIII ZR 165/08

Es ist ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern. Darf der Mieter in der ihm ausdrücklich zu Wohnzwecken überlassenen Mietwohnung einer freiberuflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachgehen?

Grundsätzlich NEIN hat nun der Bundesgerichtshof entschieden.

Ist die Mietsache als Wohnung überlassen, so darf der Mieter auch ohne ausdrückliches Verbot des Vermieters nicht zu anderen Zwecken nutzen. Der Mieter begeht sonst den sogenannten vertragswidrigen Gebrauch.

Wie der BGH ausführt, kann der Vermieter allerdings unter Umständen nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die (teilweise) freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeit seines Mieters in der Mietwohnung nachträglich zu genehmigen und im Ergebnis deshalb zu dulden. Allerdings gilt dies nur, wenn keine über die Wohnnutzung hinausgehenden Belastungen mit der freiberuflichen oder gewerblichen Nutzung einhergehen. Publikumsverkehr etc. muss er im Regelfall nicht dulden. Werden Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt, so scheidet eine Gestattung der freiberuflichen oder gewerblichen Nutzung im Regelfall aus.

Vor einer Kündigung wird der Vermieter im Regelfall den Mieter jedoch abmahnen müssen; eine fristlose Kündigung wird m. E. nur in ganz krassen Ausnahmefällen zulässig sein.

Der Richter sagte es so...

”Ein Vermieter darf fristlos kündigen, wenn sein Vertrauen in die Wiederherstellung einer pünktlichen Zahlungsweise angesichts des vorausgegangenen Geschehens nach einer Abmahnung sofort wieder enttäuscht worden ist.”

BGH vom 4.2.2009 Az. VIII ZR 66/08

Im Urteilsfall hatte der Vermieter mit seiner Kündigung fünf Monate gewartet. Er sprach sie erst aus, nachdem die Mietrückstände weiter angewachsen waren. Der Mieter befand diese späte Kündigung als – Sie ahnen es –„treuwidrig”. Und dachte, dass er so weitermachen kann.

Die BGH-Richter aber sagten:

Ist eine fristlose Kündigung des Mieters wegen nicht gezahlter Mieten berechtigt, kann der Vermieter hiermit noch warten – etwa weil er die Hoffnung hat, der Mieter werde seinen Rückstand ausgleichen

Dieses Abwarten mit der Kündigung ist nicht treuwidrig. Denn ein Mieter darf nicht darauf vertrauen, dass der Vermieter den Mietrückstand hinnehmen und seinetwegen nicht mehr kündigen wird.

Außerdem stellten die Richter das hier klar:

Verliert der Vermieter seine Geduld, weil der Rückstand nicht nur nicht abgetragen wird, sondern sogar noch anwächst, muss er seinen Mieter vor Ausspruch der fristlosen Kündigung nicht abmahnen oder ihm diese Kündigung erst ankündigen.

BGH vom 11.3.2009 Az. VIII ZR 115/08

Ein beiderseitiger zeitlich begrenzter Ausschluss des Kündigungsrechts für zwei Jahre ist grundsätzlich auch dann wirksam, wenn er formularmäßig vereinbart ist. Allerdings kann der Kündigungsverzicht gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Gerade Studenten ist ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität zuzubilligen.

Der Sachverhalt:
Die Beklagten, Vater (1) und Sohn (2), waren nach einem im September 2006 mit der Klägerin geschlossenen Mietvertrag Mieter eines in einem Wohnheim der Klägerin gelegenen möblierten Zimmers, das der Beklagte zu 2) anlässlich der Aufnahme eines Studiums bezog. Zur Mietzeit enthielt der von der Klägerin verwendete Formularvertrag in § 2 folgende Bestimmung: "Das Mietverhältnis beginnt am 1.10.2006. Der Vertrag läuft auf unbestimmte Dauer. Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.2008 ausgeschlossen ist".

Mit Schreiben vom 26.6.2007 kündigte der Beklagte zu 1) unter dem Briefkopf des Beklagten zu 2) und mit dem Unterschriftszusatz "i.A." den Mietvertrag wegen "der durchweg unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhygienischen Zustände" zum 31.8.2007. Die Zimmerschlüssel wurden Anfang August zurückgegeben, die Miete ab August nicht mehr bezahlt.

Das AG gab der auf Zahlung der Mieten für die Monate August bis Oktober 2007 gerichteten Klage mit Ausnahme der Mietforderung für August statt, die es durch Aufrechnung der Beklagten mit einem Anspruch auf Kautionsrückzahlung als erloschen ansah. Zugleich verurteilte es die Klägerin auf die Widerklage der Beklagten zur Rückzahlung der überschießenden Kaution. Das LG wies die Berufung der Klägerin sowie die Anschlussberufung der Beklagten zurück. Die Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Gründe:
Der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss benachteiligt die Beklagten unangemessen und ist deshalb gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam.

Ein beiderseitiger zeitlich begrenzter Ausschluss des Kündigungsrechts für zwei Jahre ist zwar grundsätzlich auch dann wirksam, wenn er formularmäßig vereinbart ist. Allerdings kann der Kündigungsverzicht gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter - wie im Streitfall - nach den Umständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Der Beklagte zu 2) hatte ein schutzwürdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können. Demgegenüber waren schwerwiegende Interessen der Klägerin, die Beklagten für längere Zeit als die gesetzliche Kündigungsfrist zu binden, nicht zu erkennen.

An die Stelle des unwirksamen Kündigungsausschlusses im Mietvertrag ist gem. § 306 Abs. 2 BGB das Recht zur ordentlichen Kündigung getreten (§§ 542 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB). Dieses haben die Beklagten - auch der Beklagte zu 1) - wirksam zum 31.10.2007 ausgeübt. Da die Klägerin ihrer mit Beendigung des Mietverhältnisses entstandenen Pflicht nicht nachgekommen ist, die geleistete Kaution binnen einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist abzurechnen und die danach zur Sicherung ihrer Ansprüche nicht mehr benötigte Kaution an den Mieter auszukehren, wurde die geleistete Barkaution zur Rückzahlung fällig (§ 812 Abs. 1 BGB). Die Beklagten können deshalb gem. § 387 BGB mit ihrem Rückzahlungsanspruch gegen die Miete für August 2007 aufrechnen und den überschießenden Betrag ausgezahlt verlangen.
BGH 15.7.2009, VIII ZR 307/08 

Ein Vermieter hatte seinem Mieter per Übergabe-Einschreiben gekündigt. Der Postbote hatte den Mieter jedoch am 31. August 2007 nicht angetroffen und einen Benachrichtigungszettel in dessen Briefkasten geworfen. Als der Mieter die Mietwohnung bereits am 26. November 2007 an den Vermieter übergeben wollte, vertrat der die Auffassung, dass die Kündigung erst zum 31.12.2007 wirksam würde. Er forderte vom Mieter die Miete für einen weiteren Monat. Er begründete das damit, dass der Mieter erst am 12.09.2007 die Kündigung per Einschreiben bei der Post abgeholt habe.

Das Landgericht in Lüneburg bestätigte dem Mieter, dass die Kündigung bereits für Ende November 2007 wirksam geworden war. Das Einschreiben war dem Mieter fristgerecht bis zum dritten Werktag des Monats September 2007 zugegangen. Wenn ein Empfänger eine abholbereite Einschreibesendung trotz ordnungsgemäßer Benachrichtigung nicht alsbald abholt, gilt die Erklärung als am zweiten Werktag nach dem Einwurf in den Briefkasten des Empfängers als zugegangen. Die Annahme des Zugangs setzt lediglich voraus, dass es dem Erklärungsempfänger möglich ist, die Sendung am zweiten Werktag nach dem Einwurf bei der Post abzuholen. Im Falle dieser Gerichtsentscheidung wirkte die üblicherweise zu Gunsten eines kündigenden Vermieters wirkende Annahme des Zugangs, leider zu Lasten des Vermieters (LG Lüneburg, Urteil v. 29.10.2008, Az. 6 S 96/08).