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Die Auslegung des in einem formularmäßigen Mietvertrag über Wohnräume verwendeten Begriffs "Mietraumfläche", unterliegt den rechtlichen Anforderungen, die für AGB gelten. Da für den Begriff Mietraumfläche kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch existiert, kann nicht ohne weiteres angenommen werden, ein durchschnittlicher Mieter verstehe darunter die Grundfläche der vermieteten Wohnräume.

Der Sachverhalt:
Der Kläger mietete mit Vertrag von Mai 2003 eine Drei-Zimmer-Dachgeschosswohnung der Beklagten. In dem Formularmietvertrag ist u.a. aufgeführt:
"Vermietet werden die nachfolgend aufgeführten Räume im Hause: 3 Zimmer, 1 Küche, 1 Flur, 1 WC mit Dusche, Kellerraum Nr. 6. Dem Mieter werden die Mieträume vermietet als Wohnräume. Die Mietraumfläche beträgt ca. 61,5 qm."

Die handschriftlich eingefügte Flächenangabe von 61,5 qm entspricht der Grundfläche der Wohnung. Unter Berücksichtigung der Dachschrägen beträgt die Wohnfläche i.S.d. §§ 42 bis 44 II. BV hingegen 54,27 qm. Der Kläger macht nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung überzahlter Miete i.H.v rd. 1.700 € wegen der sich ergebenden Flächenabweichung für die Zeit von Juni 2003 bis November 2007 geltend.

AG und LG wiesen die Klage ab. Auf die Revision des Klägers hob der BGH das Urteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Dem Kläger steht wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche dem Grunde nach ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB zu.

Die Beklagten haben ein Mietvertragsformular nach dem so genannten "Sigel-Einheitsmietvertrag" verwendet, dessen Auslegung den rechtlichen Anforderungen unterliegt, die für AGB gelten. Da für den Begriff "Mietraumfläche" kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch existiert, kann nicht ohne weiteres angenommen werden, ein durchschnittlicher Mieter verstehe darunter die Grundfläche der vermieteten Wohnräume. Denn wenn Räume wie hier als Wohnräume vermietet werden, kommt es zumindest in Betracht, dass der Mieter davon ausgeht, dass entsprechende Maßangaben die Wohnfläche i.S.d §§ 42 bis 44 II. BV bezeichnen.

Ist somit ein eindeutiges Verständnis des Begriffs "Mietraumfläche" nicht festzustellen, ist nach der Regel des § 305c Abs. 2 BGB im Zweifel die für den Verwendungsgegner günstigste Auslegung vorzuziehen. Für den Kläger, der eine Mietminderung wegen Flächenabweichung geltend macht, ist es günstiger, unter dem Begriff die Wohnfläche zu verstehen, da diese wegen der Dachschrägen kleiner ist als die Grundfläche der Wohnung.

Es gelten daher die Grundsätze, wie sie der BGH auch sonst auf Fälle angewandt hat, in denen der Mietvertrag eine Flächenangabe enthielt. Danach sind bei Mietverträgen, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen worden sind, für die Berechnung der Wohnfläche die Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV heranzuziehen, sofern - wie im Streitfall - ein übereinstimmendes abweichendes Verständnis nicht festgestellt werden kann und ein anderer Berechnungsmodus weder ortsüblich noch nach der Art der Wohnung nahe liegender ist. Die Wohnfläche beträgt hiernach unstreitig 54,27 qm und weicht somit um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche ab.

BGH 21.10.2009, VIII ZR 244/08