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Die Kläger waren seit dem 1. Mai 2002 Mieter einer Wohnung des Beklagten in H. Mit anwaltlichem Schreiben vom 24. Januar 2005 erklärten die Kläger (Mieter) die fristlose Kündigung, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2005, weil die Wohnfläche um mehr als 10 % von der mit "ca. 100 m²" vereinbarten Wohnfläche abweiche.

Mit der Klage haben die Kläger (Mieter) unter anderem die Rückzahlung überzahlter Miete von 4.901,11 € verlangt. Der Beklagte (Vermieter) hat im Wege der Widerklage 2.045,55 € Miete für Februar bis April 2005 geltend gemacht.



Das Amtsgericht hat den Beklagten (Vermieter) nach Einholung eines Sachverständigengutachtens, wonach die tatsächliche Wohnfläche lediglich 77,37 m² beträgt und um 22,63 % von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, zur Zahlung von 4.901,11 € verurteilt und der Widerklage in Höhe von 1.600,85 € stattgegeben.

Auf die Berufung der Kläger (Mieter) hat das Berufungsgericht die auf die Widerklage erfolgte Verurteilung auf einen Betrag in Höhe von 1.263,45 € ermäßigt; die weitergehende Berufung hat es zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger (Mieter) hatte Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat ausgeführt, dass mit einer Wohnflächenabweichung von 22,63 % ein Mangel gegeben ist, der zur Folge hat, dass den Klägern (Mietern) der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde und daher die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB gegeben sind.



Eine fristlose Kündigung erfordert - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. Bei diesen Kündigungsgründen handelt es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, ist grundsätzlich auch ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung gegeben.



Allerdings kann das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls verwirkt sein.

Dies kommt etwa dann in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen.

Anhaltspunkte für das Vorliegen derartiger besonderer Umstände waren den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch nicht zu entnehmen.

BGH, Urteil vom 29. April 2009  VIII ZR 142/08 

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im Oktober 2009 folgende Entscheidung verkündet:

BGB §§ 157 C, Ga; 305c; 536

Zur Auslegung des in einem formularmäßigen Mietvertrag über Wohnräume verwendeten Begriffs "Mietraumfläche".

Sachverhalt (Tatbestand):
Der Kläger mietete mit Vertrag vom 15. Mai 2003 eine Drei-Zimmer-Dachgeschosswohnung der Beklagten.

In dem Formularmietvertrag ist unter Nr. 1.1. unter anderem aufgeführt:

"Vermietet werden die nachfolgend aufgeführten Räume im Hause …

3 Zimmer … 1 Küche 1 Flur … 1 WC mit Dusche … Kellerraum Nr. 6

Dem Mieter werden die Mieträume vermietet als

[x] Wohnräume [ ] gewerbliche Räume

[ ] sonstige Nutzung Die Mietraumfläche beträgt ca. 61,5 m²."


Die handschriftlich eingefügte Flächenangabe von 61,5 m² entspricht der Grundfläche der Wohnung. Unter Berücksichtigung der Dachschrägen beträgt die Wohnfläche im Sinne der §§ 42-44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) hingegen 54,27 m².

Der Kläger (Mieter) macht nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 1.694,19 € nebst Zinsen wegen der sich ergebenden Flächenabweichung für die Zeit von Juni 2003 bis November 2007 geltend.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Klägers (Mieters) zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt er sein Zahlungsbegehren weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision des Klägers (Mieters) hat Erfolg.

Dabei ist über die Revision des Klägers antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Inhaltlich beruht die Entscheidung allerdings nicht auf einer Säumnisfolge, sondern auf der Berücksichtigung des gesamten Sach- und Streitstandes (BGHZ 37, 79, 81).

I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückzahlung der Miete bestehe nicht, weil kein Mangel der Mietsache und damit auch kein Minderungsgrund gegeben sei.

Der Begriff "Mietraumfläche" sei nach dem Verständnis der Parteien gemäß § 157 BGB auszulegen. Die Auslegung ergebe, dass die Parteien darunter die reine Grundfläche der Wohnung verstanden hätten und nicht die Wohnfläche im Sinne der §§ 42 bis 44 II. BV.

Die Ermittlung der Wohnfläche bei einer Dachgeschosswohnung mit Dachschrägen sei für Laien ohne Mithilfe eines Sachverständigen kaum möglich. Bei den Beklagten (Vermietern) handele sich aber für den Kläger (Mieter) erkennbar nicht um Fachleute, sondern um private Vermieter.

Der Kläger (Mieter) habe nicht davon ausgehen können, dass eine Berechnung durch einen Sachverständigen zu dem alleinigen Zweck, die dem Mieter mitzuteilende Wohnfläche zu ermitteln, erfolgt sei. Die Berechnungsgrundlage der Flächenermittlung sei auch nicht im Mietvertrag genannt.


II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Dem Kläger (Mieter) steht wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche dem Grunde nach ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu.

1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete bestehen kann, wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10 % abweicht und damit ein zur Minderung berechtigender Mangel im Sinne von § 536 BGB gegeben ist (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12 und vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II).

2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann aber nicht angenommen werden, dass der Begriff "Mietraumfläche" im vorliegenden Fall dahin auszulegen ist, dass die Parteien darunter die reine Grundfläche der Wohnung und nicht die Wohnfläche im Sinne der §§ 42 bis 44 II. BV verstanden haben. Das Berufungsgericht hat nicht beachtet, dass die Beklagten (Vermieter) ein Mietvertragsformular nach dem so genannten "Sigel-Einheitsmietvertrag" verwendet haben, dessen Auslegung den rechtlichen Anforderungen unterliegt, die für Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten.

a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., Senatsurteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915, Tz. 16 m.w.N.). Diese Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, weil hierzu weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind (Senatsurteil vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62, Tz. 11 m.w.N.).

Wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt, existiert für den Begriff "Mietraumfläche" kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch (vgl. auch Langenberg, NZM 2009, 76, 77; Schlimme, jurisPR-MietR 3/2009 Anm. 3, unter C).

Es kann daher nicht ohne weiteres angenommen werden, ein durchschnittlicher Mieter verstehe unter dem Begriff die Grundfläche der vermieteten Wohnräume. Denn wenn Räume wie hier als Wohnräume vermietet werden, liegt es nahe oder kommt zumindest in Betracht, dass der Mieter davon ausgeht, dass die Flächenangabe diesem Charakter Rechnung trägt und entsprechende Maßangaben die Wohnfläche bezeichnen. Ob aus den vom Berufungsgericht angeführten Gründen auch ein abweichendes Verständnis des Begriffs "Mietraumfläche" - etwa im Sinne von Grundfläche - in Betracht kommt, kann dahingestellt bleiben. Zwingend ist ein solches Verständnis, wie dargelegt, jedenfalls nicht.

b) Ist somit ein eindeutiges Verständnis des Begriffs "Mietraumfläche" nicht festzustellen, ist nach der Regel des § 305c Abs. 2 BGB im Zweifel die für den Verwendungsgegner günstigste Auslegung vorzuziehen. Für den Kläger (Mieter), der eine Mietminderung wegen Flächenabweichung geltend macht, ist es günstiger, unter dem Begriff "Mietraumfläche" die Wohnfläche zu verstehen, da diese wegen der Dachschrägen kleiner ist als die Grundfläche der Wohnung.

Es gelten daher die gleichen Grundsätze, wie sie der Senat auch sonst auf Fälle angewandt hat, in denen der Mietvertrag eine Flächenangabe enthielt. Danach sind bei Mietverträgen, die - wie hier - vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen worden sind, für die Berechnung der Wohnfläche die Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV heranzuziehen, sofern ein übereinstimmendes abweichendes Verständnis nicht festgestellt werden kann und ein anderer Berechnungsmodus weder ortsüblich noch nach der Art der Wohnung nahe liegender ist (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13, 17, und vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa). So liegt der Fall auch hier. Da es an Anhaltspunkten für eine andere Berechnungsmethode fehlt, ist die Wohnfläche unter Heranziehung der Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung zu bestimmen. Die Wohnfläche beträgt hiernach unstreitig 54,27 m² und weicht somit um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche ab.

III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO).

Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - nach seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, um welchen Betrag die Miete wegen der Wohnflächenabweichung gemindert war. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

BGH, Versäumnisurteil vom 21. Oktober 2009 VIII ZR 244/08 

Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereichung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt (im Anschluß an Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, zur Veröffentlichung vorgesehen).

Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht. BGH VIII ZR 295/03

a) Auch bei der Miete von Geschäftsräumen stellt eine Mietfläche, die um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche liegt, einen nicht unerheblichen Mangel dar (im Anschluß an BGH Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03 - NZM 2004, 456 und - VIII ZR 295/03 - NJW 2004, 1947).

b) Die für die Minderung aufgestellten Grundsätze für die Erheblichkeit der Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs können auch für die fristlose Kündigung gemäß § 542 BGB a.F. herangezogen werden. BGH XII ZR 254/01
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Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache i.S. des § 536 Abs. S. 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. 

Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, infolge der Flächendifferenz sei die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, bedarf es nicht. 

Dies gilt auch, wenn die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages durch Vergrößerung an die Bedürfnisse der Mieter angepasst wurde.  BGH VIII ZR 101/04
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Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 Prozent beträgt. VIII ZR 138/06 (Fortführung des Senatsurteils vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115)
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Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden.

Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).

Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).

Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten. VIII ZR 261/06
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Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche nach unten ab, wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache zum Teil nicht rechtzeitig gewährt, sodass die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB vorliegen.
Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. BGH VIII ZR 142/08

Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 Prozent nach unten abweicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht.

Der Sachverhalt:
Die Beklagten waren Mieter einer Doppelhaushälfte des Klägers samt zugehörigem Grundstück. Im Mietvertrag von Juni 2003 ist u.a. aufgeführt: "Wohnfläche ca. 145 qm". Die Miete betrug 1.420 € einschließlich einer Vorauszahlung für Nebenkosten i.H.v. 171 €.

Soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, streiten die Parteien über einen von den Beklagten erhobenen Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete, den sie damit begründen, dass die Wohnfläche der vermieteten Doppelhaushälfte nur 119 qm betrage und somit um mehr als 10 Prozent von der mit ca. 145 qm vereinbarten Wohnfläche abweiche. Mit dem auf eine monatliche Mietminderung um 224 € gestützten Erstattungsanspruch haben sie gegen die Klageforderung, die dem Kläger vom AG i.H.v. 672 € zuerkannt worden ist, aufgerechnet. Mit der Widerklage verlangen sie darüber hinaus Rückzahlung eines Betrages von 4.154 €, den sie im Oktober 2006 unter Vorbehalt an den Kläger gezahlt haben.

AG und LG ließen die Aufrechnung nicht durchgreifen, gaben der Klage statt und wiesen die Widerklage ab. Auf die Revision der Beklagten hob der BGH das Berufungsurteil teilweise auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das LG zurück.

Die Gründe:
Mit der durch das LG gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Miete i.H.v. 4.154 € und das Bestehen einer Gegenforderung in Höhe der noch in Streit stehenden Klageforderung von 672 € nicht verneint werden. Nach dem für das Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt war nicht auszuschließen, dass die tatsächliche von der vereinbarten Wohnfläche der vermieteten Doppelhaushälfte um mehr als 10 Prozent abweicht, so dass die Miete entsprechend gemindert und ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gem. § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB begründet ist.

Das LG ist zu Unrecht davon ausgegangen, bei einer Doppelhaushälfte sei - anders als bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus - wegen der zusätzlich zur Nutzung vermieteten Garten-Grundstücksfläche ein Mangel erst dann gegeben, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 15 Prozent unter der vertraglich vereinbarten Wohnfläche liege. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Erheblichkeitsgrenze im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10 Prozent anzusetzen.

Eine zusätzliche Toleranzschwelle liefe diesem Interesse zuwider und ist auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus sachlich nicht gerechtfertigt. Die Wohnfläche stellt ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung dar. So wird bereits bei der Inserierung in aller Regel die Wohnungsgröße der angebotenen Wohnung angegeben, um Interessenten eine Vergleichbarkeit verschiedener Wohnungen zu erleichtern und um die Miete pro Quadratmeter errechnen zu können. Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Mietraum einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder in einem Einfamilienhaus wie etwa einer Doppelhaushälfte mit Gartenfläche handelt.

Auf diesem Rechtsfehler beruht das Berufungsurteil. Da die Erheblichkeitsgrenze auch im vorliegenden Fall bei 10 Prozent zu ziehen ist, kommt es darauf an, in welchem Umfang das Dachgeschoss (Atelier) und die Terrassenfläche bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen sind. Da die Berechnungen des Sachverständigen im Bezug auf die Dachgeschossflächen nicht mit den maßgeblichen Vorgaben der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) in Übereinstimmung zu bringen und dementsprechend "nicht nachvollziehbar" sind und keine abschließenden Feststellungen zur Anrechnung der Terrasse auf die Wohnfläche getroffen wurden, war das Berufungsurteil insoweit aufzuheben.

BGH 28.10.2009, VIII ZR 164/08

Betriebskosten BGH, Urt. v. 31.10.2007, VIII ZR 261/06

Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die nach den Bestimmungen der sog. Heizkostenverordnung zu verteilen sind, können die Vertragsparteien den Umlageschlüssel für die Betriebskosten grundsätzlich frei vereinbaren. Weitere Ausnahmen gelten nur für preisgebundene Wohnungen. Fehlt eine vertragliche Regelung, so muss der Vermieter die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umlegen, es sei denn der jeweilige Verbrauch bzw. die jeweilige Verursachung der betreffenden Betriebskosten wird für alle Mieter erfasst. Streit entsteht immer dann, wenn die tatsächliche Wohnfläche von den Angaben im Mietvertrag abweicht.

Fall:

Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte Mieter einer Wohnung. Im Mietvertrag ist die Wohnungsgröße mit 94,6 m² angegeben. Die Vermieterin legt nunmehr der Betriebskostenabrechnung eben diese Wohnungsgröße zu Grunde. Der Mieter verweigert die hieraus resultierende Nachzahlung mit der Begründung, die Wohnung sei tatsächlich um 1,425 m² kleiner. Zu Recht?

Entscheidung:

In seiner Entscheidung vom 31.10.2007 stellt der BGH klar, dass es – zumindest in diesem Fall – auf den Einwand des Mieter nicht ankommt, denn:

Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zu Grunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt.

Anmerkung/Praxishinweis:

Der BGH hat sich in der jüngeren Vergangenheit bereits mehrfach mit Abweichungen zwischen im Mietvertrag angegebener und tatsächlicher Mietfläche sowohl bei Wohnraum als auch Gewerberaum beschäftigt. Entsprechend begründet er die Erweiterung seiner Rechtssprechung zur Flächentoleranz auch mit keinem Wort sondern verweist schlichtweg auf seine bisherigen Entscheidungen zur Mietminderung sowie zum Mieterhöhungsverlangen: So soll ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache vorliegen, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % unter der im Vertrag angegebenen liegt. Ferner ist der Vermieter bei einem Mieterhöhungsverlangen an die vertraglich vereinbarte Wohnfläche gebunden, wenn die tatsächliche Wohnfläche um nicht mehr als 10 % übersteigt. Konsequent setzt der BGH diese Rechtsprechung nunmehr auch für die Betriebskostenabrechnung fort.

Praxishinweis: Zu beachten ist, dass die Toleranzgrenze nicht nur zu Ungunsten des Mieters, sondern auch zu seinen Gunsten wirkt. Vermietern ist einmal mehr zu empfehlen, die Flächen von Mietobjekten entweder sorgfältig zu ermitteln oder aber von Flächenangaben im Mietvertrag insgesamt abzusehen.