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WEGrecht-Urteile (70 Karten)

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Anspruch eines Hausverwalters auf Sollzinsen verjährt nach 3 Jahren

Zum Nachteil eines Verwalters entschied das Oberlandesgericht in Celle im Herbst dieses Jahres. Die Richter befanden, dass sein Anspruch gegen eine Eigentümergemeinschaft auf Rückerstattung von Sollzinsen nach drei Jahren verjährt war. Der Hausverwalter war seit 1999 für eine aus zwei Mehrfamilienhäusern bestehende Eigentümergemeinschaft tätig. Als der Verwaltervertrag von der Gemeinschaft der Eigentümer im Jahr 2006 gekündigt wurde, verlangte der Verwalter im Juli 2007 Ersatz für von ihm von 1999 bis 2003 verauslagte Sollzinsen in Höhe von 5.000 Euro. Diese Zinsen waren in den angebenen 4 Jahren für das Konto der Eigentümergemeinschaft angefallen. Die Eigentümergemeinschaft verweigerte die Zahlung mit dem Argument, dass die Eigentümer nach Ablauf von mehreren Jahren nicht mehr mit dieser Forderung rechnen mussten.

Die Richter in Celle bestätigten die Ansicht der Eigentümergemeinschaft. Der Rückzahlungsanspruch des Verwalters für Sollzinsen, die vor 2004 angefallen waren, war entsprechend der allgemeinen gesetzlichen Verjährungsfrist nach 3 Jahren verjährt. Da die Ansprüche spätestens am Ende des Jahres 2003 fällig geworden waren, begann am 31.12.2003 die Verjährung und endete am 31.12.2006. Der Rückzahlungsanspruch war zudem auch verwirkt, da ihn der Hausverwalter über Jahre hinweg nicht geltend gemacht hatte: Die Eigentümer konnten zu Recht davon ausgehen, dass keine Forderungen mehr bestehen. Seine Rückzahlungsansprüche hätte der Verwalter bei der Erstellung der Jahresabrechnungen berücksichtigen müssen (OLG Celle, Beschluss v. 19.09.2008, Az. 13 U 125/08).

Tags: Anspruch, Sollzinsen, Verjährung, Verwalter
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Einzelner Wohnungseigentümer kann Abberufung des Verwalters verlangen

Dies entschied das Oberlandesgericht in Rostock im Mai 2009. Ein Wohnungseigentümer hatte eine Klage mit dem Antrag eingerecht, den Verwalter abzubestellen. Als Grund gab das Mitglied der Eigentümergemeinschaft an, dass der Verwalter in 4 Jahren nur eine Eigentümerversammlung einberufen hatte. Zudem bemängelte der Eigentümer, dass für die Jahre 2002 bis 2006 keine nachvollziehbaren Abrechnungen vorlagen. Außerdem führte der Verwalter das Bankkonto der Eigentümergemeinschaft unter seinem Namen. Ein weiteres Ärgernis war für den Eigentümer, dass der Verwalter sich hauptsächlich im Ausland aufhielt und deshalb schlecht erreichbar war.

Die Klage war erfolgreich. Das Rostocker Gericht hielt eine Abberufung des Verwalters für gerechtfertigt, weil er gegen seine Pflicht verstoßen hatte, Gelder der Eigentümergemeinschaft getrennt von seinem Vermögen zu verwalten. Es war grob pflichtwidrig, dass der Verwalter Gelder der Eigentümergemeinschaft auf einem Bankkonto anlegte, an dem er selbst namentlich Berechtigter war. Da aus diesem Anlass eine Abwahl des Verwalters durch die Eigentümergemeinschaft dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, konnte auch ein einzelner Eigentümer dies beantragen (OLG Rostock, Beschluss vom 20.05.2009, Az. 3 W 181/08).

Tags: abberufung, verwalter
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Nur Kosten eines vom Verwalter beauftragten Anwalts erstattungsfähig

Welche Anwaltskosten zu erstatten sind, wenn sich Wohnungseigentümer durch mehrere Anwälte vertreten lassen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Juli 2009. Bei der Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen durch einen Wohnungseigentümer muss die Anfechtungsklage zwingend gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet werden. Diese lassen sich dann durch einen vom Verwalter beauftragten Anwalt vertreten. Jeder einzelne Eigentümer kann sich aber auch einen eigenen Anwalt nehmen. Da im entschiedenen Fall mehrere Anwälte für die Eigentümer tätig waren, stellte sich später die Frage, ob der im Gerichtsverfahren unterlegene Wohnungseigentümer auch diese Kosten ersetzen musste. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht vor, dass grundsätzlich nur die Kosten eines für alle Wohnungseigentümer tätigen Rechtsanwalts erstattungsfähig sind (§ 50 WEG).

Der BGH urteilte nun, dass nur die Kosten des vom Verwalter beauftragten Anwalts zu erstatten sind. Eine Ausnahme gilt nur, wenn eine Vertretung durch mehrere Anwälte geboten ist. Grund hierfür ist, dass der Verwalter gemäß WEG befugt ist, ein Anfechtungsverfahren im Namen aller Wohnungseigentümer zu führen (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Wohnungseigentümer, die einen weiteren Anwalt beauftragen, können daher nicht mit einer Kostenerstattung rechnen (BGH, Beschluss v. 16.07.2009, Az. V ZB 11/09).

Tags: anwaltskosten, erstattungsfähig, haftung, kosten, verwalter
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Schein-Verwalter kann wirksam für Eigentümergemeinschaft auftreten

Ob auch ein Verwalter, der nicht hätte bestellt werden dürfen, im Auftrag einer Eigentümergemeinschaft handeln kann, hatte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem neuen Urteil zu entscheiden. Eine Eigentümergemeinschaft hatte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Verwalter bestellt. In der ersten Eigentümerversammlung wurde der neue Verwalter per Beschluss ermächtigt, für die Gemeinschaft Gewährleistungsansprüche wegen Baumängeln der Anlage geltend zu machen. Die GbR reichte deshalb Klage gegen den Bauträger ein. Es war den Wohnungseigentümern nicht bekannt gewesen, dass nach ständiger Rechtsprechung eine Personengesellschaft kein Hausverwalter sein kann. Der BGH hatte nun zunächst darüber zu entscheiden, ob die GbR die Mängelansprüche vor Gericht durchsetzen konnte.
Die Karlsruher Richter kamen zu dem Ergebnis, dass die GbR sehr wohl Klage einreichen konnte. Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft, mit dem ein vermeintlicher Verwalter ermächtigt wird Gewährleistungsansprüche geltend zu machen, ist wirksam. Die Eigentümer sind davon ausgegangen, dass die GbR Verwalter ist. Darüber hinaus entsprach die Ermächtigung der GbR den Interessen der Wohnungseigentümer und erfüllte den von diesen verfolgten Zweck, ihre Rechte wegen der Baumängel geltend zu machen. Stellt sich nachträglich heraus, dass eine Verwalterbestellung unwirksam ist, ist damit nicht jeder dem vermeintlichen Verwalter erteilte Auftrag unwirksam (BGH, Urteil v. 28.05.2009, Az. VII ZR 206/07).

Tags: eigentümergemeinschaft, eigentümerversammlung, etv, scheinverwalter, verwalter
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