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Betreibt eine Wohnungseigentümergemeinschaft zugleich die Heizungsanlage für eine benachbarte zweite Wohnungseigentümergemeinschaft (beide insoweit teilrechtsfähig), kann die "liefernde" Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der "empfangenden" Wohnungseigentümergemeinschaft die Zahlung der auf sie entfallenden Kosten verlangen. Sie muss sich nicht auf Abrechnung gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern verweisen lassen.

Der Sachverhalt:
Die Parteien sind benachbarte Gemeinschaften von Wohnungseigentümern. Der ursprünglich einheitliche Gebäudekomplex, der nur über eine Heizungsanlage verfügte, wurde im Jahr 1964 in drei Grundstücke aufgeteilt. Da sich die Heizanlage im Haus der Klägerin befand, wurde für das Grundstück der Klägerin eine Reallast zugunsten der Eigentümer der beiden Nachbarhäuser eingetragen, um ihre Mitversorgung sicherzustellen. In der Folgezeit wurden die einzelnen Häuser in Wohnungseigentum aufgeteilt; die Reallasten wurden in die einzelnen Wohnungsgrundbücher übernommen. Seit 1995 ermittelte ein Abrechnungsdienst den Verbrauch an Heizung und Warmwasser in jeder Wohnung der drei Häuser. Die Verwalterin der Klägerin stellte die sich für das jeweilige Haus ergebende Abrechnungssumme den beiden Wohnungseigentümergemeinschaften der Nachbarhäuser über deren Verwaltung in Rechnung.

14 der 18 Wohnungen der beklagten Gemeinschaft gehörten einem Eigentümer, der in Insolvenz fiel. Da er keine Wohngeldzahlungen mehr an seine Eigentümergemeinschaft - die Beklagte - leistete, geriet diese in finanzielle Schwierigkeiten und leistete keine Vorauszahlungen mehr auf Heizungskosten. Die Abrechnungen der Klägerin für die Jahre 2002, 2003 und 2004 bezahlte die Beklagte nicht. Gleichwohl versorgte die Klägerin dieses Haus weiterhin mit Heizung und Warmwasser. Die Wohnungen des insolventen Eigentümers wurden versteigert. Die nun weitgehend aus neuen Eigentümern bestehende beklagte Gemeinschaft erklärte sich hinsichtlich der Altforderungen der Klägerin für nicht zuständig. Seit Anfang 2005 leistete sie jedoch wieder Abschlagszahlungen und akzeptierte auch für die Folgejahre die frühere Abrechnungspraxis.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin die beklagte Eigentümergemeinschaft - d.h. nicht die einzelnen Eigentümer - auf Zahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2002 bis 2004 in Anspruch genommen, insgesamt 13.763 € nebst Zinsen. Das LG gab der Klage im Wesentlichen statt. Die Berufung der Beklagten hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Die Beklagte hat kein Rechtsmittel eingelegt; das Urteil ist damit rechtskräftig.

Die Gründe:
Die Klägerin kann von der beklagten Eigentümergemeinschaft die Bezahlung der geltend gemachten Heizkosten für die Jahre 2002 bis 2004 verlangen.

Nach § 10 Abs. 6 WEG sind die beiden Parteien teilweise rechtsfähig und jeweils als Gemeinschaft zur Lieferung von Wärme und Warmwasser bzw. deren Bezahlung gegenüber der anderen Gemeinschaft als solcher verpflichtet und berechtigt. Auch wenn ein Vertrag nicht ausdrücklich geschlossen wurde, ist von einer wirksamen stillschweigenden Vereinbarung über die Lieferung von Heizleistung zwischen den jeweiligen Gemeinschaften auszugehen. Die beiderseitigen Rechte und Pflichten der ursprünglichen Eigentümer der benachbarten Häuser in Bezug auf die Heizung sind auf die Mitglieder der Eigentümergemeinschaften übergegangen. Es handelt sich um Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich geltend gemacht werden können und gemeinschaftlich zu erfüllen sind. Dem hat die Übung zwischen den Parteien Rechnung getragen.

Die Lieferung der Wärme und des Warmwassers und deren Bezahlung ist im vorliegenden Fall nicht Sache eines jeden Eigentümers, auch wenn Wärme und Warmwasser jeweils im Sondereigentum der Mitglieder der Beklagten verbraucht werden. Bezüglich der Lieferung durch die Klägerin kann hieran kein Zweifel bestehen. Die Heizanlage steht im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer dieser Wohnanlage und wird durch den Verwalter betrieben. Die einzelnen Mitglieder der Klägerin wären nicht in der Lage, einen gegen sie persönlich erhobenen Anspruch eines einzelnen Mitgliedes der Beklagten auf Lieferung von Wärme und Warmwasser zu erfüllen.

Ebensowenig ist jeder einzelne Eigentümer auf Seiten der Klägerin in der Lage, für die einzelnen Mitglieder der Beklagten die jährliche Heizkostenabrechnung zu erstellen. Auch kann es ihnen billigerweise nicht zugemutet werden, das Risiko der Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit eines einzelnen Mitglieds der Beklagten zu tragen. Es handelt sich um gegenseitige Rechte und Pflichten, die sinnvoller Weise nur durch die jeweiligen Gemeinschaften, nicht aber durch deren einzelne Mitglieder wahrgenommen werden können. Dies zeigt sich auch daran, dass seit 2005 wieder eine gemeinschaftliche Abrechnung stattfindet.

OLG Koblenz 9.10.2009, 10 U 1164/08

Jeder einzelne Eigentümer kann für die gesamten Kommunalabgaben einer Gemeinschaft in Haftung genommen werden. Das entschied das Verwaltungsgericht in Gelsenkirchen im Herbst des vergangenen Jahres. Im verhandelten Fall hatte eine Gemeinde gegen alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft Gebührenbescheide über Abwasser-, Straßenreinigungs- und Abfallbeseitigungsgebühren für das gemeinschaftliche Grundstück für das Jahr 2008 erlassen. Der Bescheid sah vor, dass alle Eigentümer für die Gebühren als Gesamtschuldner haften. Das bedeutet, dass jeder Eigentümer von der Gemeinde in Höhe der Gesamtkosten in Anspruch genommen werden könnte. Ein Eigentümer war der Ansicht, dass er lediglich anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils haftet und zog vor Gericht.

Das Gericht entschied zum Nachteil des klagenden Eigentümers. Es begründete seine Entscheidung damit, dass sich die Gebührenpflicht aus den Eigentumsverhältnissen an dem Grundstück ergibt. Eigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks einer Wohnanlage sind alle Wohnungseigentümer. Deshalb liegt es im Ermessen einer Gemeinde grundstücksbezogene Gebühren von allen oder von einzelnen Eigentümern der Gemeinschaft einzufordern. Eine Haftungsbeschränkung gemäß § 10 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zugunsten der Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile kommt nicht in Betracht. Die Gebühren sind keine Schulden der Eigentümergemeinschaft, sondern persönliche Schulden der einzelnen Wohnungseigentümer als Eigentümer des Grundstücks (VG Gelsenkirchen, Urteil v. 16.09.2009, Az. 13 K 710/08).

Der Verwalter ist verpflichtet, im Rahmen regelmäßiger Überwachung Mängel der Wohnanlage festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung über das weitere Vorgehen herbeizuführen. Dazu kann auch gehören, die Wohnungseigentümer auf die etwaige Notwendigkeit einer Begutachtung durch Sachverständige hinzuweisen. Die Wohnungseigentümer selbst trifft keine Überprüfungs- und Untersuchungspflicht.
Bayerisches Oberlandesgericht Az.2Z BR 038/04 Beschluss vom 22.4.2004

Folgenden Fall hatte das Oberlandesgericht Düsseldorf mit Beschluss vom 22.11.2005 (Aktenzeichen: 3 Wx 140/05) zu entscheiden:
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss, Arbeiten zur Sanierung des Putzes an einem der Häuser durchführen zu lassen. Um diese Arbeiten ausführen zu können, wurde auf der Vorgartenfläche ein Gerüst aufgebaut. Nach Abschluss der Arbeiten und Abbau des Gerüsts machte einer der Wohnungseigentümer geltend, durch diese Arbeiten seien Pflanzen in seinem Vorgarten zerstört bzw. geschädigt worden.
Er verlangte von der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz in Höhe von insgesamt 2.253,23 EUR.

Das Gericht entschied, dass ihm dieser Schadensersatz zustehe. Ein Sondereigentümer, dem an sich die ausschließliche Nutzung an diesem Eigentum zusteht, müsse, so das Gericht, zwar bestimmte Einwirkungen hinnehmen.

Im Gegenzug stehe ihm aber ein dem Aufopferungsanspruch des BGB - §§ 904, 906 Abs. 2 S 2 - ähnlicher Anspruch aus § 14 Nr. 4 HS 2 Wohnungseigentumsgesetz zu.
Da es also bei diesem Anspruch darum gehe, dass Ersatz für Schäden zu leisten sei, die durch eine hinzunehmende Einschränkung des Sondernutzungsrechts entstehen, sei es geboten, in entsprechender Anwendung dieser Vorschrift einen Anspruch aus § 14 Nr. 4 HS 2 Wohnungseigentumsgesetz auch dann zu bejahen, wenn allein eine vom Berechtigten zu duldende Einschränkung des Sondernutzungsrechts erfolge und hierdurch Schäden am Eigentum des Sondernutzungsberechtigten entstehe.

Der Wohnungseigentümer habe daher einen Anspruch auf Entschädigung für die Zerstörung der Pflanzen.

Ob einem Hausverwalter anstelle der Eigentümergemeinschaft eine Ordnungsverfügung zugestellt werden kann, beschäftigte das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalens im April 2009. Wohnungseigentümer hatten im Treppenhaus der Wohnanlage Einrichtungsgegenstände wie mobile Heizkörper, Teppiche, Garderoben, Schirmständer und Kommoden abgestellt. Deren Beseitigung forderte die kommunale Ordnungsbehörde nun vom Hausverwalter. Dieser wehrte sich gegen seine Inanspruchnahme mit dem Argument, dass er die betreffenden Gegenstände nicht im Treppenhaus abgestellt habe.

Die Richter entschieden jedoch anders. Denn gemäß Wohnungseigentumsgesetz kann ein Verwalter von einer Ordnungsbehörde anstelle der Eigentümergemeinschaft in Anspruch genommen werden (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Darüber hinaus ist ein Verwalter auch im Namen der Gemeinschaft mit Wirkung für und gegen sie berechtigt, laufende Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung zu treffen (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr.3 WEG). Dies umfasst auch die Beseitigung einer Störung der öffentlichen Sicherheit und Ordnung. Da die aufgestellten Gegenstände den Fluchtweg verstellten, ist unerheblich, ob sie brennbar sind oder nicht (OVG NRW, Beschluss v. 15.04.2009, Az. 10 B 304/09).

Ein Wohnungseigentümer war von der Gemeinde auf Zahlung der Abwassergebühren für das gemeinschaftliche Grundstück der Wohnanlage in Anspruch genommen worden. Er verweigerte jedoch die Zahlung und reichte Klage beim zuständigen Gericht ein.

Das Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt wies die Klage ab. Das Gericht entschied, dass alle Wohnungseigentümer für die vollen, auf das gemeinschaftliche Grundstück entfallenden Abwassergebühren alleine haften, wenn die kommunale Satzung hinsichtlich der Gebührenschuld nicht an die tatsächliche Nutzung des Grundstücks, sondern an das Eigentum anknüpft. In diesem Fall war die Gemeinde nach ihrer Gebührensatzung sogar berechtigt, irgendeinen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die grundstücksbezogenen Abwassergebühren heranzuziehen (OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss v. 05.03.2009, Az. 4 M 448/08).

Im Oktober 2006 schlossen die Parteien einen Kaufvertrag über ein Wohngebäude, in dem die Gewährleistung für Fehler und Mängel ausgeschlossen wurde. Das Gebäude war 1980 in Fertigbauweise errichtet worden und dem Verkäufer war bekannt, dass in der Fassade Asbestzement-Platten verwendet worden waren. Dies teilte er dem Käufer jedoch nicht mit. Nachdem der Käufer von der Verwendung von Asbest erfuhr, forderte er den Verkäufer auf die Fassade zu sanieren. Da der Verkäufer sich weigerte, verklagte ihn der Käufer auf Schadensersatz in Höhe von 38.455 EUR. Zudem sollte das Gericht feststellen, dass der Verkäufer zum Ersatz weiterer zukünftiger Sanierungskosten verpflichtet ist.

Die Klage dürfte Erfolg haben! Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass es bei der Frage, ob ein Mangel einer verkauften Immobilie vorliegt, auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags ankommt . Ein Mangel liegt vor, wenn die ernstzunehmende Gefahr besteht, dass Baustoffe mit einem erheblichen gesundheitsgefährdenden Potenzial im Rahmen der Nutzung austreten können. Bei einem Wohngebäude ist dies der Fall, wenn bei Renovierungs- oder Umbauarbeiten Gesundheitsschäden nicht ausgeschlossen werden können. Insoweit musste der Verkäufer den Käufer über das Vorhandensein von Asbest aufklären. Der BGH verwies den Rechtsstreit jedoch zunächst an das vorinstanzliche Gericht zurück, weil noch zu klären war, ob der Verkäufer den Käufer über die Verwendung des Asbests sogar arglistig getäuscht hatte (BGH, Urteil v. 27.03.2009, Az. V ZR 30/08).

Ob ein Hausverwalter haftbar gemacht werden kann, wenn eine Sanierung nicht durchgeführt wird, hatte das Oberlandesgericht in Frankfurt im Mai 2009 zu entscheiden. Ein Wohnungseigentümer klagte vor Gericht gegen den Verwalter Schadensersatz ein, weil er seine früher vermietete Eigentumswohnung nach Kündigung des Mieters nicht mehr vermieten konnte. Insgesamt war die Wohnung wegen eines Nässeschadens in der Zeit von Juli 2002 bis Februar 2004 unbewohnt. Diese Nässeprobleme bestanden in der Wohnanlage bereits seit 1985. Beschlüsse zu Sanierungsvorschlägen wurden aber erst auf einer Eigentümerversammlung 2002 gefasst. Im Jahr 2003 wurde als Ursache der Nässeschäden ein innen liegendes Regenrohrwasser ermittelt und repariert.

Das Gericht lehnte einen Schadensersatzanspruch des Vermieters ab. Der Eigentümergemeinschaft waren die Nässeprobleme seit 1985 bekannt. Dennoch hatten die Wohnungseigentümer über Jahre keine Beschlüsse gefasst, um die Mängel zu beheben. Für die Haftung des Verwalters kommt es auf eine konkrete Pflichtverletzung an. Diese war nicht gegeben, denn der Verwalter konnte keine Aufträge für Reparaturmaßnahmen erteilen, da die Eigentümer keine geeigneten Beschlüsse zur Mängelbeseitigung fassten (OLG Frankfurt, Beschluss v. 28.05.2009, Az. 20 W 115/06).

Dass Wohnungseigentümer aus einem Sanierungsbeschluss keine Rechte herleiten können, wenn dieser durch einen abändernden Zweitbeschluss eingeschränkt wurde, entschied das Landgericht in Kiel Anfang 2009. 1996 fasste eine Eigentümergemeinschaft den Beschluss, dass Schäden am Mauerwerk der Wohnanlage durch Aufbringen eines Wärmedämmverbundsystems behoben werden sollten. In dem Beschluss wurden sämtliche Außenwände des sechsgeschossigen Wohnblocks mit 48 Eigentumswohnungen benannt. Bis zum Jahre 2003 erfolgte zwar eine Sanierung, jedoch wurden nicht alle Außenwände instand gesetzt. Dennoch beschlossen die Eigentümer nun, die Sanierung zu beenden. Diesen Zweitbeschluss fochten mehrere Eigentümer an.

Die Anfechtung hatte jedoch keinen Erfolg. Das Gericht führte in seiner Urteilsbegründung aus, dass der Erstbeschluss aus dem Jahr 2003 über die Sanierung sämtlicher Außenwände später durch den zulässigen Zweitbeschluss beschränkt worden war. Dieser Beschluss verstieß auch nicht gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, da nach Abschluss der teilweisen Sanierung keine technische Notwendigkeit für weitere Instandsetzungen vorlag (LG Kiel, Beschluss v. 22.01.2009, Az. 3 T 488/05).

Ob Infraschall die Gesundheit beeinträchtigen und folglich eine Unterlassung der Aussendung dieser Schwingungen eingeklagt werden kann, hatte das Oberlandesgericht Rostock in einem Urteil zu entscheiden. Eigentümer eines Wohnhauses verlangten von ihrem Nachbarn, der ein Heizhaus betreibt, die Einstellung des Betriebs der Anlage. Hintergrund war, dass von dem Heizhaus niederfrequente Schwingungen, sogenannter Infraschall, ausging. Die Eigentümer des benachbarten Wohnhauses behaupteten nun, dass bei ihnen durch den Infraschall Gesundheitsbeeinträchtigungen wie Kopfschmerzen und Schlafstörungen verursacht würden.

Die Richter in Rostock sahen eine Betriebseinstellung als nicht gerechtfertigt an. Im Rahmen einer Ortsbesichtigung konnte keine wesentliche Belastung des nachbarlichen Wohnhauses ermittelt werden. Darüber hinaus ist es nicht erwiesen, dass Infraschall gesundheitsschädlich ist. Für Infraschall gibt es für die meisten Frequenzbereiche keine Richtwerte, bei deren Überschreitung eine Gesundheitsbeeinträchtigung zu unterstellen ist. Eine solche konnten die Eigentümer des Wohnhauses somit nicht nachweisen (OLG Rostock, Urteil v. 13.05.2009, Az. 3 U 3/08).

Welche Anwaltskosten zu erstatten sind, wenn sich Wohnungseigentümer durch mehrere Anwälte vertreten lassen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Juli 2009. Bei der Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen durch einen Wohnungseigentümer muss die Anfechtungsklage zwingend gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet werden. Diese lassen sich dann durch einen vom Verwalter beauftragten Anwalt vertreten. Jeder einzelne Eigentümer kann sich aber auch einen eigenen Anwalt nehmen. Da im entschiedenen Fall mehrere Anwälte für die Eigentümer tätig waren, stellte sich später die Frage, ob der im Gerichtsverfahren unterlegene Wohnungseigentümer auch diese Kosten ersetzen musste. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht vor, dass grundsätzlich nur die Kosten eines für alle Wohnungseigentümer tätigen Rechtsanwalts erstattungsfähig sind (§ 50 WEG).

Der BGH urteilte nun, dass nur die Kosten des vom Verwalter beauftragten Anwalts zu erstatten sind. Eine Ausnahme gilt nur, wenn eine Vertretung durch mehrere Anwälte geboten ist. Grund hierfür ist, dass der Verwalter gemäß WEG befugt ist, ein Anfechtungsverfahren im Namen aller Wohnungseigentümer zu führen (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Wohnungseigentümer, die einen weiteren Anwalt beauftragen, können daher nicht mit einer Kostenerstattung rechnen (BGH, Beschluss v. 16.07.2009, Az. V ZB 11/09).

Das Oberlandesgericht in Düsseldorf beschäftigte sich in einer Streitsache damit, ob eine Eigentümergemeinschaft auch vom Käufer einer Eigentumswohnung die Beseitigung von rechtswidrig errichteten Trennwänden und Decken verlangen kann. Ein Wohnungseigentümer hatte ein Sondernutzungsrecht am Dachboden über seiner Wohnung. Ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer baute er den Dachboden zu einer Wohnung aus. Daraufhin erreichte die Eigentümergemeinschaft per gerichtlichem Urteil, dass der Eigentümer zur Beseitigung der rechtswidrigen Umbauten verpflichtet wurde. Der verklagte Eigentümer kam der gerichtlichen Verfügung jedoch nur zum Teil nach und verkaufte zwischenzeitlich seine Wohnung. Nun verlangte die Eigentümergemeinschaft von dem Käufer, dass er die restlichen Trennwände und Decken entfernen solle, was dieser verweigerte.

Die Richter entschieden aber zugunsten der Eigentümergemeinschaft. Der neue Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Beseitigung der rechtswidrig gezogenen Decken und Trennwände zumindest zu dulden. Der Käufer hatte den rechtswidrigen Zustand zwar nicht geschaffen, ihn aber aufrechterhalten. Diese Duldungspflicht ergibt sich aus § 15 Abs. 3 WEG und dem Grundsatz von Treu und Glauben (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 09.04.2008, Az. 3 Wx 3/08).

Ob für einen Schadensfall, der während einer Renovierung eintritt, auch Versicherungsschutz besteht, entschied das Oberlandesgericht in Jena. In der Küche eines Wohnhauses entstand wegen eines Rohrbruchs ein erheblicher Feuchtigkeitsschaden. Der Hauseigentümer verlangte von seiner Versicherung die Erstattung der Sanierungskosten von insgesamt 23.957 Euro. Die Versicherung wandte ein, dass der Schaden nur deshalb ein erhebliches Ausmaß erreicht habe, weil die Hausbewohner zum Zeitpunkt des Rohrbruchs wegen einer Renovierung nicht anwesend waren und der Schaden deshalb zunächst unbemerkt blieb. Außerdem verweigerte die Versicherung die Zahlung, da der geschädigte Gebäudeteil wegen der Renovierung leer geräumt und ungenutzt war und entsprechend der versicherungsvertraglichen Bedingungen täglich hätte kontrolliert werden müssen.

Das Gericht entschied, dass die Versicherung zum Ausgleich des Schadens verpflichtet ist. Denn: Auch wenn der Gebäudeteil zum Zeitpunkt der Renovierung ausgeräumt und nicht zu Wohnzwecken benutzt wurde, verliert damit nicht das gesamte, weiterhin bewohnte Gebäude seinen Nutzungszweck (OLG Jena, Urteil v. 10.09.2008, Az. 4 U 637/07).

Unter welchen Umständen ein Grundstücksnachbar eine auch ihn betreffende unzulässige bauliche Veränderung dulden muss oder nicht, entschied das Landgericht in Mainz im Mai diesen Jahres. Bei der Errichtung eines Einfamilienhauses wurde die zu zwei Grundstücken gehörende Hofeinfahrt zum Teil überbaut und dadurch verkleinert. Nach Vollendung des Bauwerks verlangte der Eigentümer des angrenzenden Grundstücks von seinem Nachbarn die Beseitigung des Überbaus. Der Bauherr wandte hiergegen ein, dass der Nachbar seine Einwendungen bis zur Fertigstellung nicht geltend gemacht habe.

Dennoch hatte die Beseitigungsklage Erfolg. Der Nachbar war nicht zur Duldung des Überbaus verpflichtet, weil der Bauherr nicht nur leicht fahrlässig gehandelt hatte. Da dem Bauherrn als Miteigentümer bekannt war, wo die Hofeinfahrt verlief, hatte er zumindest grob fahrlässig gehandelt und musste den widerrechtlichen Überbau beseitigen (LG Mainz, Urteil v. 26.05.2009, Az. 2 O 310/07).

Das Oberlandesgericht in Frankfurt hatte Anfang des Jahres darüber zu entscheiden, ob ein Verwalter schadensersatzpflichtig ist, wenn er nach einer mangelhaften Sanierung die Forderung der Baufirma bezahlt. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss am 06.06.1995 die Sanierung eines Parkdecks. Die Baumaßnahme sollte in zwei Abschnitten durchgeführt werden und ungefähr 338.000 DM kosten. Bereits nach dem ersten Bauabschnitt wurden neue Rissbildungen festgestellt. Die Baufirma stellte der Eigentümergemeinschaft dennoch 152.099,99 DM in Rechnung, die vom Verwalter ohne Einwand bezahlt wurden. Die Eigentümergemeinschaft nahm später den Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch. Dieser rechtfertigte die übereilte Zahlung damit, dass der Bauleiter bereits den zweiten Bauabschnitt freigegeben hatte. Die Baufirma war inzwischen insolvent.

Das zuständige Gericht kam zu dem Ergebnis, dass der Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter gerechtfertigt war. Demzufolge darf der Verwalter grundsätzlich Zahlungen auf Gemeinschaftaufträge leisten. Zur Abwendung von Nachteilen für die Gemeinschaft muss er jedoch gegebenenfalls Mängelrügen erheben und Zurückbehaltungsrechte bei mangelbehafteten Leistungen geltend machen. Der Verwalter steht grundsätzlich an Stelle der Wohnungseigentümer und nimmt in deren Interesse Aufgaben gegenüber den ausführenden Firmen wahr. Nach Meinung des Gerichts macht sich der Verwalter haftbar, wenn er für erkennbar mangelhafte Werkleistungen Zahlungen erbringt und dadurch später Gewährleistungsansprüche gegen den Werkunternehmer nicht durchsetzbar sind (OLG Frankfurt, Beschluss v. 10.02.2009, Az. 20 W 356/07).

Ob ein Wohnungseigentümer an einer Sonderumlage zu beteiligen ist, wenn diese vor seinem Eintritt in die Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde, beschäftigte die Richter des Landgerichts Saarbrücken im Mai 2009. Ein Wohnungseigentümer hatte im Mai 2004 in einer Zwangsversteigerung eine Eigentumswohnung erworben. Die Eigentümergemeinschaft hatte jedoch bereits im Dezember 2003 beschlossen, dass alle Eigentümer ab Januar 2004 Ratenzahlungen für eine Sonderumlage in Höhe von insgesamt 15.000 Euro leisten müssen, unter anderem für den Kauf von Heizöl. Der hinzugekommene Eigentümer verweigerte die Zahlung. Die Eigentümergemeinschaft verklagte ihn nun auf Zahlung des auf ihn für den Zeitraum von Juni 2004 bis Dezember 2007 entfallenden Anteils an dieser Sonderumlage in Höhe von 2.040,77 Euro. Der verklagte Eigentümer war der Auffassung, dass er durch den Beschluss zu Unrecht mit Schulden früherer Eigentümer belastet wird.

Das Gericht entschied zugunsten der Eigentümergemeinschaft. Ihr Beschluss ist für den neuen Eigentümer als Sondernachfolger des früheren Eigentümers verbindlich und entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Er belastet ihn nicht ungerecht, da er vor der Ersteigerung der Eigentumswohnung die Möglichkeit hatte, sich beim Verwalter nach verbindlichen Beschlüssen zu erkundigen. Die Richter in Saarbrücken meinten außerdem, dass auch der Erwerber Nutzen aus den erbrachten Zahlungen zieht, insbesondere hinsichtlich des gekauften Heizöls (LG Saarbrücken, Urteil v. 27.05.2009, Az. 5 S 26/08).
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Sonderumlage bei Eigentumswechsel trifft den neuen Wohnungseigentümer

Bei einer vor Eigentumswechsel beschlossenen, aber erst nach Eigentumswechsel fälligen Sonderumlage trifft den neuen Wohnungseigentümer eine Zahlungspflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Dies entschied in Übereinstimmung mit der herrschenden Meinung das OLG Karlsruhe.
Im entschiedenen Fall hatte der Verkäufer den Käufer zwar nicht hierauf hingewiesen, dieser hätte sich jedoch über die Beschlusslage beim Verwalter informieren können.
Oberlandesgericht Karlsruhe Az. 14 Wx 82/03 Beschluss vom 17.11.2004

Wer die Kosten für Müllentsorgung und die damit verbundenen Verwaltungsgebühren tragen muss, stellte das Verwaltungsgericht in Saarlouis im Juni 2009 klar. In diesem Fall teilte ein Mieter seinem Vermieter und Grundstückseigentümer mit, dass er die bisherige 120-l-Restmülltonne nicht mehr benötigt. Der Vermieter stellte daraufhin einen Antrag beim Entsorgungsunternehmen, die Mülltonne zu entfernen. Das Unternehmen nahm die Mülltonne zwar zurück, erhob aber gegen den vermietenden Grundstückeigentümer eine Gebühr von 22 Euro. Dieser widersprach der Forderung mit dem Argument, dass der Mieter zur Zahlung verpflichtet sei. Verursacher der Kosten sei der Mieter, denn jeder der Müll erzeuge, sei für dessen Entsorgung verantwortlich und somit auch für die Kosten. Schließlich klagte der vermietende Grundstückseigentümer gegen den nicht aufgehobenen Gebührenbescheid.

Ohne Erfolg! Das zuständige Verwaltungsgericht wies die Klage ab. Aufgrund der geltenden Verwaltungsgebührensatzung werden für die Rücknahme einer Mülltonne von 120 l Kosten in Höhe von 22 Euro fällig. Zur Zahlung der Gebühr ist derjenige verpflichtet, der die Rücknahme veranlasst hat; hier der vermietende Grundstückseigentümer. Er hatte die Rücknahme der Mülltonne beantragt. Nach herrschender Rechtsansicht ist es zulässig, dass bei den sogenannten Hausgebühren, zu denen auch Abfallbeseitigungsgebühren gehören, die Grundstückeigentümer als Gebührenschuldner bestimmt werden können. Dies gilt uneingeschränkt auch dann, wenn ein Grundstückeigentümer das Grundstück vermietetet hat. Bei einer Heranziehung der Mieter wäre die Gebühreneinziehung erheblich erschwert, weil die gespeicherten Daten häufiger geändert werden müssten. Außerdem, so das Gericht, kann ein vermietender Grundstückseigentümer die Kosten auf seine Mieter abwälzen (VG Saarlouis, Urteil v. 03.06.2009, Az. 11 K 1397/08).

Dass ein einzelner Wohnungseigentümer unter Umständen alleine für die Kommunalabgaben der ganzen Gemeinschaft gerade stehen muss,  belegt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshof (BGH). Ein Abfallentsorgungs- und Straßenreinigungsbetrieb verlangte von einem Wohnungseigentümer die gesamten Gebühren für die Straßenreinigung und Abfallentsorgung . Der einzelne Eigentümer weigerte sich jedoch die für das Grundstück der Gemeinschaft angefallenen Gebühren allein zu bezahlen, obwohl alle Anlieger gesetzlich verpflichtet sind, ihre Abfälle von dem Unternehmen entsorgen zu lassen. Im Straßenreinigungsgesetz ist geregelt, dass die Anlieger als Gesamtschuldner für die Entsorgungskosten haften. Der Eigentümer meinte jedoch, entsprechend § 10 Abs. 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) könne er nur anteilsmäßig für die Kosten herangezogen werden.
Der BGH entschied zugunsten des Entsorgungsbetriebs. Der Eigentümer wurde zur Zahlung der gesamten Kosten verurteilt. Wenn Zahlungsverpflichtungen durch ein Spezialgesetz geregelt sind, findet die Regelung des § 10 Abs. 8 WEG keine Anwendung. Dieser Regelung knüpft an die Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft an. Das Straßenreinigungsgesetz ordnet aber eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer an (BGH, Urteil v. 18.6.2009, Az. VII ZR 196/08).

Ob ein Hausmeister für Körperschäden, die durch Insekten oder Spinnen verursacht wurden, haftbar gemacht werden kann, hatte das Karlsruher Oberlandesgericht im Juni 2009 zu entscheiden. Eine Wohnungseigentümerin war in der Tiefgarage der Wohnanlage gestürzt. Sie verlangte vom Hausmeister Schadensersatz wegen Verletzung der Reinigungspflicht. Insbesondere wollte die Eigentümerin ein Schmerzensgeld in Höhe von 6.000 Euro. Ursache des Sturzes soll eine große schwarze Spinne gewesen sein, die sich in Kopfhöhe der Geschädigten an einem Faden von der Decke herabließ. Als die Eigentümerin das Tier wahrnahm, sei sie in Panik ausgewichen und habe das Gleichgewicht verloren. Durch den Sturz erlitt sie einen Handgelenkbruch. Nach dem Hausmeistervertrag war der Hausmeister verpflichtet, die Tiefgarage einmal im Monat zu reinigen.
Das Oberlandesgericht wies die Klage ab. Die geschädigte Wohnungseigentümerin konnte nämlich nicht nachweisen, dass eine mangelhafte Reinigung der Garage durch den Hausmeister Grund für die Anwesenheit der Spinne war. Der Hausmeister war nicht verpflichtet, die Reinigung genau an dem Tag des Unfalls durchzuführen. Nur dann wäre wahrscheinlich gewesen, dass an diesem Tag keine Spinne vorhanden gewesen sein konnte. Der Hausmeister durfte die Reinigung aber an jedem beliebigen Tag des Monats durchführen. Auch durch eine regelmäßige  Reinigung der Tiefgarage hätte nicht sichergestellt werden können, dass keine Spinne vorhanden ist. Es war nämlich nicht auszuschließen, dass neue Spinnen in die Garage eindringen. Die Geschädigte hatte dieses Lebensrisiko daher selbst zu tragen (OLG Karlsruhe, Urteil v. 24.6.2009, Az. 7 U 58/09).