Hol' Dir diese Lernkarten, lerne & bestehe Prüfungen. Kostenlos! Auch auf iPhone/Android!

Wohnungseigentümer dürfen nicht eigenmächtig eine Satellitenschüssel für digitalen Fernsehempfang auf dem Hausdach oder an der Fassade anbringen.
Dies hat das Oberlandesgericht Köln entschieden (AZ 16 Wx 166/04). Das Gericht untersagte einem Eigentümer, die Montage einer Schüssel. Der Mann war der Meinung, es stehe ihm frei, sich statt des Kabelempfangs für den digitalen Fernsehempfang zu entscheiden. Dies folge aus seinem Grundrecht der Informationsfreiheit. Dem widersprach die Kammer: Wenn jeder Wohnungsinhaber eine Satellitenschüssel anbringen könnte, wäre das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage empfindlich beeinträchtigt.
Solange das Informationsbedürfnis eines Wohnungsinhabers durch Kabelfernsehen oder terrestrische Netze gedeckt sei, müsse diese Beeinträchtigung von den übrigen Eigentümern nicht hingenommen werden.
Oberlandesgericht Köln Az. 16 Wx 166/04 Beschluss v. 31.8.2004

Ob auch ein Verwalter, der nicht hätte bestellt werden dürfen, im Auftrag einer Eigentümergemeinschaft handeln kann, hatte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem neuen Urteil zu entscheiden. Eine Eigentümergemeinschaft hatte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Verwalter bestellt. In der ersten Eigentümerversammlung wurde der neue Verwalter per Beschluss ermächtigt, für die Gemeinschaft Gewährleistungsansprüche wegen Baumängeln der Anlage geltend zu machen. Die GbR reichte deshalb Klage gegen den Bauträger ein. Es war den Wohnungseigentümern nicht bekannt gewesen, dass nach ständiger Rechtsprechung eine Personengesellschaft kein Hausverwalter sein kann. Der BGH hatte nun zunächst darüber zu entscheiden, ob die GbR die Mängelansprüche vor Gericht durchsetzen konnte.
Die Karlsruher Richter kamen zu dem Ergebnis, dass die GbR sehr wohl Klage einreichen konnte. Der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft, mit dem ein vermeintlicher Verwalter ermächtigt wird Gewährleistungsansprüche geltend zu machen, ist wirksam. Die Eigentümer sind davon ausgegangen, dass die GbR Verwalter ist. Darüber hinaus entsprach die Ermächtigung der GbR den Interessen der Wohnungseigentümer und erfüllte den von diesen verfolgten Zweck, ihre Rechte wegen der Baumängel geltend zu machen. Stellt sich nachträglich heraus, dass eine Verwalterbestellung unwirksam ist, ist damit nicht jeder dem vermeintlichen Verwalter erteilte Auftrag unwirksam (BGH, Urteil v. 28.05.2009, Az. VII ZR 206/07).

Dass der Änderung des Verteilungsschlüssels durch Beschluss einer Eigentümergemeinschaft gewisse Grenzen gesetzt sind, zeigt ein Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth. In einer Eigentümerversammlung wurde mehrheitlich folgende Kostenverteilung beschlossen: a) Breitbandkabel: gleichmäßig pro Einheit; b) Betriebskosten der Aufzüge: nach Aufzugspunkten; c) Hauswart/Hausreinigung: gleichmäßig pro Einheit. Hiergegen reichte ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage ein.
Die Klage hatte nur zum Teil Erfolg. Zwar können generell Wohnungseigentümer mehrheitlich über den Kostenverteilungsschlüssel der Betriebskosten des Gemeinschafts- und Sondereigentums neu beschließen (§ 16 Abs. 3 WEG). Der Beschluss muss dabei ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Das ist dann der Fall, wenn einzelne Eigentümer gegenüber der früheren Regelung nicht unbillig benachteiligt werden. Zwar ist zu berücksichtigen, dass eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels voraussichtlich immer bei einzelnen Eigentümern zu einer Mehrbelastung führt. Die Zumutbarkeit ist aber dann überschritten, wenn der neue Schlüssel zu einer erheblichen Mehrbelastung einzelner Eigentümer führt. Die Prüfung des zuständigen Gerichts beschränkt sich also auf eine Willkürkontrolle. Hausmeisterdienste und Reinigungskosten des Gemeinschaftseigentums sind grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Hier kommt eine verbrauchs- bzw. nutzungsabhängige Verteilung nicht in Betracht. Bezüglich des Breitbandkabels entspricht
die Kostenverteilung pro Einheit ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch ist es zulässig die Aufzugkosten nach Aufzugpunkten zu differenzieren, also danach, in welchem Stockwerk sich die Eigentumswohnungen befinden. Denn je höher das Stockwerk liegt, desto höher ist die Punktzahl und somit die Kostenbelastung (LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 25.03.2009, Az. 14 S 7627/08).