Hol' Dir diese Lernkarten, lerne & bestehe Prüfungen. Kostenlos! Auch auf iPhone/Android!

Zum Nachteil eines Verwalters entschied das Oberlandesgericht in Celle im Herbst dieses Jahres. Die Richter befanden, dass sein Anspruch gegen eine Eigentümergemeinschaft auf Rückerstattung von Sollzinsen nach drei Jahren verjährt war. Der Hausverwalter war seit 1999 für eine aus zwei Mehrfamilienhäusern bestehende Eigentümergemeinschaft tätig. Als der Verwaltervertrag von der Gemeinschaft der Eigentümer im Jahr 2006 gekündigt wurde, verlangte der Verwalter im Juli 2007 Ersatz für von ihm von 1999 bis 2003 verauslagte Sollzinsen in Höhe von 5.000 Euro. Diese Zinsen waren in den angebenen 4 Jahren für das Konto der Eigentümergemeinschaft angefallen. Die Eigentümergemeinschaft verweigerte die Zahlung mit dem Argument, dass die Eigentümer nach Ablauf von mehreren Jahren nicht mehr mit dieser Forderung rechnen mussten.

Die Richter in Celle bestätigten die Ansicht der Eigentümergemeinschaft. Der Rückzahlungsanspruch des Verwalters für Sollzinsen, die vor 2004 angefallen waren, war entsprechend der allgemeinen gesetzlichen Verjährungsfrist nach 3 Jahren verjährt. Da die Ansprüche spätestens am Ende des Jahres 2003 fällig geworden waren, begann am 31.12.2003 die Verjährung und endete am 31.12.2006. Der Rückzahlungsanspruch war zudem auch verwirkt, da ihn der Hausverwalter über Jahre hinweg nicht geltend gemacht hatte: Die Eigentümer konnten zu Recht davon ausgehen, dass keine Forderungen mehr bestehen. Seine Rückzahlungsansprüche hätte der Verwalter bei der Erstellung der Jahresabrechnungen berücksichtigen müssen (OLG Celle, Beschluss v. 19.09.2008, Az. 13 U 125/08).

In der Praxis treffen sich Eigentümer einer Wohnungsanlage nicht nur im Rahmen einer formell anberaumten Eigentümerversammlung, sondern häufig auch ganz zwanglos. Beschließen die Eigentümer bei einem solchen lockeren Treffen, dass die Stellplätze der jeweiligen Eigentümer mit Carports bebaut werden dürfen, so handelt es sich nicht um einen Eigentümerbeschluss, sondern um eine Vereinbarung die nur die beteiligten Eigentümer, nicht aber ihre Rechtsnachfolger bindet, selbst wenn die Vereinbarung schriftlich festgehalten wurde. Dies hat zur Konsequenz, dass ein neuer Eigentümer mit Erfolg die Beseitigung der baulichen Anlage verlangen kann.
Bayerisches Oberlandesgericht Az. 2Z BR 107/02 Beschluss vom 14.11.2002

Ein Wohnungseigentümer war von der Gemeinde auf Zahlung der Abwassergebühren für das gemeinschaftliche Grundstück der Wohnanlage in Anspruch genommen worden. Er verweigerte jedoch die Zahlung und reichte Klage beim zuständigen Gericht ein.

Das Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt wies die Klage ab. Das Gericht entschied, dass alle Wohnungseigentümer für die vollen, auf das gemeinschaftliche Grundstück entfallenden Abwassergebühren alleine haften, wenn die kommunale Satzung hinsichtlich der Gebührenschuld nicht an die tatsächliche Nutzung des Grundstücks, sondern an das Eigentum anknüpft. In diesem Fall war die Gemeinde nach ihrer Gebührensatzung sogar berechtigt, irgendeinen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner für die grundstücksbezogenen Abwassergebühren heranzuziehen (OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss v. 05.03.2009, Az. 4 M 448/08).

Ob Infraschall die Gesundheit beeinträchtigen und folglich eine Unterlassung der Aussendung dieser Schwingungen eingeklagt werden kann, hatte das Oberlandesgericht Rostock in einem Urteil zu entscheiden. Eigentümer eines Wohnhauses verlangten von ihrem Nachbarn, der ein Heizhaus betreibt, die Einstellung des Betriebs der Anlage. Hintergrund war, dass von dem Heizhaus niederfrequente Schwingungen, sogenannter Infraschall, ausging. Die Eigentümer des benachbarten Wohnhauses behaupteten nun, dass bei ihnen durch den Infraschall Gesundheitsbeeinträchtigungen wie Kopfschmerzen und Schlafstörungen verursacht würden.

Die Richter in Rostock sahen eine Betriebseinstellung als nicht gerechtfertigt an. Im Rahmen einer Ortsbesichtigung konnte keine wesentliche Belastung des nachbarlichen Wohnhauses ermittelt werden. Darüber hinaus ist es nicht erwiesen, dass Infraschall gesundheitsschädlich ist. Für Infraschall gibt es für die meisten Frequenzbereiche keine Richtwerte, bei deren Überschreitung eine Gesundheitsbeeinträchtigung zu unterstellen ist. Eine solche konnten die Eigentümer des Wohnhauses somit nicht nachweisen (OLG Rostock, Urteil v. 13.05.2009, Az. 3 U 3/08).

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann jedenfalls dann nicht durch Mehrheitsbeschluss zur tätigen Mithilfe herangezogen werden, wenn er die ihm aufgegebene Arbeit nicht sachgerecht oder nur mit nicht vertretbarem Aufwand ausführen kann. So das Oberlandesgericht Düsseldorf in seinem Beschluss vom 15.10.2003.
In der aus zwei Mitgliedern bestehenden Eigentümergemeinschaft wurde mit der Stimme des Mehrheitseigentümers beschlossen, dass die Reinigung der Dachrinnen, die Wartung der Rückstausicherung, der Wechsel defekter Glühbirnen und die Reinigung der Einfahrt jeweils im jährlichen Wechsel von einem der Wohnungseigentümer ausgeführt werden sollte. Auf entsprechende Anfechtung des anderen Wohnungseigentümers hin wurde dieser Beschluss für ungültig erklärt. Ob ein Wohnungseigentümer durch einen Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden kann, bestimmte Instandhaltungsmaßnahmen persönlich zu erbringen oder auf seine Kosten durch Dritte erbringen zu lassen, ist umstritten.
Überwiegend für zulässig wird es erachtet, Reinigungsarbeiten in beschränktem Umfang - wie zum Beispiel das Reinigen des Treppenhauses - die in vergleichbaren Miethäusern ebenfalls in der Regel von Mietern erledigt werden, den Wohnungseigentümern auch durch Mehrheitsbeschluss zu übertragen. Denn eine solche Regelung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Übertragung der Reinigung der Hofeinfahrt wie auch die Übertragung der übrigen in dem Beschluss aufgeführten Arbeiten verstößt jedoch gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung, da es sich um Tätigkeiten handelt, die in den Pflichtenkreis des Verwalters gehören.
Oberlandesgericht Düsseldorf AZ.: I-3 Wx 225/03 Beschluss v. 15.10.2003

Unzulässige Regelungen in der Hausordnung der WEG1. Ein Wohnungseigentümer kann die Festschreibung einer bestimmten von ihm favorisierten Lärmschutzmaßnahme in der Hausordnung (Geschlossenhalten des Kellerfensters) von der Gemeinschaft nicht verlangen.
Eine Hausordnung, wonach das sichtbare Aufhängen und Auslegen von Wäsche, Betten usw. auf Balkonen, Terrasse, im Gartenbereich und in den Fenstern usw. für unzulässig erklärt wird, kann nicht als Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.
Den Wohnungseigentümern können Regelungen, wonach die jeweiligen Eigentümer für das Bereitstellen der Abfallbehältnisse sowie für den Winterdienst im wöchentlichen Wechsel verantwortlich sind und die Gartenarbeit Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist, durch Hausordnung im Wege eines Mehrheitsbeschlusses nicht rechtsverbindlich auferlegt werden.
Der Mehrheitsbeschluss, der einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums in Gestalt der Abtrennung einer von ihm sondergenutzten Teilfläche eines Spitzbodens von der übrigen seitens der Gemeinschaft genutzten restlichen Fläche gestattet, kann von einem anderen Eigentümer mangels eines in der Maßnahme zu sehenden erheblichen Nachteils nicht erfolgreich angefochten werden.
Die Regelung in der mehrheitlich beschlossenen Hausordnung, wonach die Gestaltung (inklusive Aufstellen von Möbeln) des Treppenabsatzes eine Etage tiefer unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer den Bewohnern der jeweiligen Etage obliegt, unterfällt nicht der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft für Gebrauchsregelungen und ist daher unwirksam.
Das Oberlandesgericht Düsseldorf geht davon aus, dass eine vollständige Durchnormierung des gesamten Gemeinschaftslebens" nicht erforderlich ist und dass dies auch nicht verlangt werden darf, nachdem beispielsweise Lüftungsmaßnahmen nach Bedarf einen ausreichenden Anhaltspunkt in einer Hausordnung bieten, um sachgerecht das Lüftungsverhalten ausüben zu können. Wenn einzelne Eigentümer die Hausordnung falsch verstehen und missbräuchlich lüften, wäre gegen die einzelnen Eigentümer vorzugehen; - es kann jedoch nicht eine detailliert ausgearbeitete Regelung des Lüftens verlangt werden.
Die unter Leitsatz Ziff. 2 aufgeführte Regelung zum Trocknen auf Balkonen und Terrassen würde gegen §13 Abs. 1 WEG verstoßen, weil der ordnungsgemäße Gebrauch von Balkonen und Terrassen nicht mehr gewährleistet wäre, wenn ein generelles Verbot ausgesprochen werden würde.
Im Übrigen sei es herrschende Rechtsprechung, dass eine Streupflicht nicht im Wege eines Mehrheitsbeschlusses auf die Eigentümer umgelegt werden könne. Dies entspräche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil diese Arbeiten zum Pflichtenkreis des Verwalters gehören, für welche dieser auch honoriert werde. Im übrigen sei die Delegierung auf eine Eigentümer kostenintensiver und ungleich schwieriger zu bewältigen.
Hinsichtlich der baulichen Veränderung beim Spitzboden stellte das OLG fest, dass eine Zustimmung aller Wohnungseigentümer nicht erforderlich sei, weil die Maßnahme die Rechte der Eigentümer nicht über das in §14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigen.
Den Eigentümern sei auch nicht gestattet, das Aufstellen von Möbeln im gemeinschaftlichen Treppenhaus zu regeln, weil dies über die Beschlusskompetenz für Gebrauchsregelungen gemäß § 15 WEG hinausgehe.
Oberlandesgericht Düsseldorf Az. I-3 WX 393/02, Beschluss vom 01.10.2003