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Will der Vermieter einem Mieter wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlung fristlos kündigen, so muss er zwar zunächst abmahnen. Er muss aber nicht abwarten, ob der Mieter innerhalb des darauf folgenden Jahres noch dreimal verspätet zahlt. Dies entschied der Bundesgerichtshof nun mit Urteil vom 11. Januar 2006. Die Abmahnung soll dem Mieter noch eine letzte Chance zu vertragsgemäßem Verhalten geben. Ergreift er diese nicht, setzt er also die unpünktliche Mietzahlung fort, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, auch wenn zwischen Abmahnung und Kündigung lediglich ein Zahlungstermin liegt, an dem unpünktlich gezahlt wurde.

Die Entscheidung gilt nicht für Bagatellfälle, z.B. wenn die Zahlungen nur vereinzelt verspätet erfolgen. Wichtig ist in jedem Fall, dass im Vorfeld eine Abmahnung erfolgt, die dem Mieter konkret vor Augen führt, was er falsch gemacht hat. Dabei ist ihm gleichzeitig anzukündigen, dass Folge des Nichtabstellens eine Kündigung sein wird. Mit der fristlosen sollte immer auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausgesprochen werden, da deren Voraussetzungen geringer sind. (Autor: Tank - Fundstelle: BGH, Urteil vom  11.01.06, VIII ZR 364/04 - Datum: 13.09.06)


Kündigung sicher machen, wenn der Mieter unregelmäßig zahlt

Im Beispielsfall zahlte ein Mieter seit Monaten unregelmäßig seine Miete, außerdem standen noch Zahlungen aus. Obwohl der Vermieter ein Jahr zuvor rechtmäßig die Miete aufgrund von Modernisierungen erhöht hatte, zahlte der Mieter weiterhin die ursprünglich vereinbarte Miete. Die offene Forderung hatte der Mieter zunächst ausgeglichen, nachdem bereits eine fristlose Kündigung erfolgt war. Gegenstandslos geworden war somit die fristlose Kündigung aufgrund der gesetzlichen Schonfrist. Nur den ehemals vereinbarten Betrag leistete der Mieter aber auf die im Anschluss zurecht erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen.

In einem Grundsatzurteil hat der Bundesgerichtshof (BGH) dahingehend entschieden, dass eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung in einem vergleichbaren Fall wirksam war (BGH, Az. VIII ZR 145/07). Dabei hatte der Mieter wie im Beispielsfall die Miete regelmäßig unvollständig oder unpünktlich gezahlt, war zudem mit zwei Mieten nebst Betriebskosten in Verzug. In den Augen des BGH war dies eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters. Obwohl ein nachträglicher Ausgleich der Rückstände die fristlose Kündigung unwirksam werden ließ, war in diesem Fall eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung des Vermieters wirksam.

In diesem Fall ging es sogar um eine Mutter mit zwei Kindern, zwei und fünf Jahre alt. Sie machte vor Gericht geltend, sie brauche warmes Wasser zum Waschen, Duschen und Kochen für sich und die zwei Kinder.

Noch vor drei Jahren wäre dieser Vermieter in der Presse zerfetzt worden.

Das sah der Richter jetzt anders. Überraschend entschied er das hier...

„Es ist dem Vermieter nicht zuzumuten, für die Mieterin laufend Kosten zu verauslagen, auf denen er wahrscheinlich sitzen bleiben wird”

Klar, das ist noch kein BGH-Urteil. Aber gerade der BGH urteilt in letzter Zeit immer vermieterfreundlicher.

Sehen Sie, bei dem Urteil, dass man endlich jemandem, der nicht zahlt, Heizung, Strom und Wasser sperren darf, nahm der Bundesgerichtshof klar die Sichtweise von uns Vermietern ein:

„Die Situation des Vermieters ist vergleichbar mit der eines Versorgungsunternehmens, das einen unmittelbaren Vertrag mit dem Mieter abgeschlossen hat: Das Versorgungsunternehmen darf, wenn der Mieter nicht zahlt, nämlich auch seine Leistungen einstellen.”

RICHTER SEHEN VERMIETER ALS UNTERNEHMER!

AG Waldshut-Tiengen, Beschluss vom 06.07.2009, Az: 7 C 131/09

Ist der Mieter mit den Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, kann es verhältnismäßig sein, wenn der Vermieter die Warmwasserversorgung unterbricht, sofern nicht sämtliche Grundversorgungsleistungen unterbrochen werden (Leitsatz der Redaktion).
In dem hier streitgegenständlichen Fall ist das Gericht der Auffassung, dass die Mieterin keinen auf Wiederherstellung der Warmwasserzufuhr habe. Dies folge bereits daraus, dass die Mieterin unstreitig mit der Miete und den Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug sei.

Das Gericht bejaht im Ergebnis ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters nach § 273 BGB unter Verweis auf die BGH Rechtsprechung zum Gewerberaummietrecht (vgl. Versorgungssperre im Gewerberaum Mietrecht). Ein Zurückbehaltungsrecht komme deshalb dem Grunde nach immer dann in Betracht, wenn Verzug des Mieters bzgl. seiner vertraglichen (Zahlungs-)Verpflichtungen vorliegt.

Allerdings muss bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachtet werden. Diese sieht das Amtsgericht deshalb als gewahrt an, weil der Vermieter nicht sämtliche Grundversorgungsleistungen wie Wasser und Strom eingestellt, sondern lediglich die Warmwasserversorgung eingestellt habe.

Aufgrund des Interesses des Vermieters an der Bezahlung der Miete sowie der Tatsache, dass er für die Betriebskosten in Vorleistung treten muss und es nicht gesichert ist, dass er diese von der Mieterin zurückerhält, erscheint es nach Ansicht des Amtsgerichts in dem hier entschiedenen Fall als verhältnismäßig (lediglich) die Warmwasserzufuhr zu unterbrechen.

Angemerkt werden muss freilich, dass es sich um die erstinstanzliche Entscheidung eines Amtsgerichts handelt. Aus eigener Erfahrung weiß der Verfasser, dass andere Gericht (z.B. das AG Ravensburg, Beschluss vom 01.08.2008, Az: 13 C 865/08) diese Ansicht so nicht teilen.