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Seit Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 kann ein Wohnungsmietvertrag nur noch bei Vorliegen eines gesetzlichen Befristungsgrundes, z. B. Eigenbedarf des Vermieters befristet werden. Wird der Mietvertrag ohne Vorliegen eines solchen Befristungsgrundes befristet, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB).
Bereits kurze Zeit nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform hat sich gezeigt, dass sich diese Bestimmung, die eigentlich zum Schutz des Mieters in das Gesetz aufgenommen wurde, auch zum Nachteil des Mieters auswirken kann; nämlich dann, wenn nicht der Vermieter, sondern der Mieter einen befristeten Vertrag abschließen will, z. B. um sicher zu stellen, dass er während der Laufzeit des Vertrages nicht ordentlich, z. B. wegen Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt werden kann. Der Gesetzgeber hat aber - selbst wenn sich die Parteien einig sind - verboten, solche befristeten Beträge abzuschließen; es sei denn, der Vermieter weiß bereits bei Abschluss des Vertrages wann Eigenbedarf geltend gemacht wird und teilt dies dem Mieter auch schriftlich mit.

Die Praxis musste somit nach Auswegen suchen, um diesen Fehler der Mietrechtsreform zu "reparieren". Diskutiert wurde, ob ein Kündigungsverzicht des Mieters, des Vermieters oder durch beide Parteien zulässig ist. Ein solcher Verzicht kann ebenfalls zu dem gewünschten Ergebnis führen, dass eine ordentliche Kündigung für eine bestimmte Dauer ausgeschlossen ist.

Nach kontroversen Diskussionen in der Literatur und widersprüchlichen Entscheidungen der Mietgerichte hat der Bundesgerichtshof nunmehr in letzter Instanz mit 2 neuen Entscheidungen klar gestellt, dass ein solcher Kündigungsverzicht - allerdings mit bestimmten Einschränkungen - zulässig ist. Danach können Mieter, Vermieter oder auch beide Parteien für einen bestimmten Zeitraum auf ihr ordentliches Kündigungsrecht verzichten.
Ein Verzicht durch den Mieter hat für den Vermieter den Vorteil, dass ein nochmaliger kurzfristiger Mieterwechsel vermieden wird. Ein Verzicht des Vermieters stellt für den Mieter sicher, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann, ohne eine ordentliche Kündigung des Vermieters, z. B. wegen Eigenbedarfs befürchten zu müssen.
Wird ein Kündigungsverzicht individuell vereinbart, d. h. wird dessen Dauer ausgehandelt, ist er uneingeschränkt wirksam (BGH, Urteil v. 22.12.2003, VIII ZR 81/03, WuM 2004, 157).
Dagegen kann ein - auch beiderseitiger - Verzicht formularmäßig nur für einen Zeitraum von maximal 4 Jahren vereinbart werden. Formularmäßigkeit liegt bereits dann vor, wenn der Vermieter beabsichtigt, eine bestimmte vertragliche Regelung, z. B. einen Kündigungsverzicht, mehrfach zu verwenden. In diesem Fall sieht die Rechtsprechung bereits die erste Verwendung nicht mehr als individuell, sondern als formularvertraglich an - unabhängig davon, ob sie in vorgedruckter Form (z. B. im Formularmietvertrag) oder in sonstiger Weise (hand- oder maschinenschriftlich, per Computer) abgefasst ist. Gleiches gilt, wenn die fragliche Klausel lediglich eine Leerstelle für die Eintragung einer Zahl vorsieht, der Vermieter diese Zahl (Dauer des Verzichts) selbst einträgt und dem Mieter nur Gelegenheit zur Lektüre und Prüfung gibt. Dies stellt nach Auffassung des BGH kein "Aushandeln" dar, das Voraussetzung für eine individuelle Vereinbarung ist.
Eine sog. geltungserhaltende Reduktion einer unwirksamen Vereinbarung wird von der Rechtsprechung abgelehnt. Dies bedeutet, dass z. B. ein formularmäßig für 5 Jahre vereinbarter Verzicht nicht auf die zulässigen 4 Jahre beschränkt wird. Der Verzicht ist in diesem Fall insgesamt unwirksam mit der Folge, dass der Mieter immer innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen kann.
Ein Kündigungsverzicht sollte daher immer nur einen Zeitraum von höchstens 4 Jahren umfassen, da der Vermieter den ihm obliegenden Beweis des "Aushandelns" eines längeren Zeitraumes in aller Regel nicht erbringen kann (BGH, Urteil vom 06.04.2005, VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346).